Es geht doch! - Umlage von Betriebskosten trotz fehlender Regelung im Mietvertrag Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 97/11 vom 21.09.2011 Obwohl in dem zur Zeit der Geltung der Altbaumietenverordnung geschlossenen Mietvertrag keine (wirksame) Regelung zur Umlage von Betriebskosten enthalten war, hat der BGH in seinem o. a. Urteil diese M├Âglichkeit bejaht. Der Fall:

Der Vermieter einer Berliner Altbauwohnung mit einem Mietvertrag auf der Basis einer Bruttokaltmiete und ohne entsprechende Regelung f├╝r die Umlage von Betriebskosten k├╝ndigte seinem Mieter den Einbau von Kaltwasseruhren bei gleichzeitiger Herausrechnung eines anteiligen zuk├╝nftigen Vorauszahlungsbetrages auf die Wasserkosten an. Der Mieter wendete ein, sein Mietvertrag sehe eine Umlage von Betriebskosten nicht vor; diese seien schon in seiner Bruttokaltmiete enthalten und deshalb k├Ânne der Vermieter jetzt nicht ├╝ber diesen Weg ihm diese Wasserkosten nach Verbrauch berechnen. Im ersten Prozessverfahren gab das Amtsgericht dem Mieter Recht; das Berufungsgericht verurteilte ihn zur Duldung des Einbaus der beiden Wasseruhren. Danach rechnete der Vermieter auf der Basis des Uhrenverbrauchs gegen├╝ber dem Mieter die Wasserkosten ab; dieser verweigerte die Zahlung. Die Klage des Vermieters wies das Amtsgericht und auch das Landgericht Berlin als Berufungsgericht ab. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, seine Entscheidung aus dem Jahre 2004 (VIII ZR 101/03) sei vom Berufungsgericht missverstanden worden. Dort sei es ausschlie├člich um die Frage gegangen, ob ein Vermieter bei einem alten Mietvertrag berechtigt sei, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erh├Âhen, was der BGH damals verneinte. Hier gehe es aber um die ├änderung der Mietstruktur mit anschlie├čender, verbrauchsabh├Ąngiger Abrechnung im Sinne von ┬ž 556 a Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift erlaube dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabh├Ąngige Abrechnung oder eine solche, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trage. Dieses Verst├Ąndnis entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der gerade mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit Energie f├Ârdern, sondern auch mehr Kostengerechtigkeit schaffen wolle. Die einseitige ├änderungsbefugnis des Vermieters gelte auch dann, wenn die Parteien bislang, wie im streitigen Falle, keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage vereinbart h├Ątten. Denn dies entspreche der Regelung aus ┬ž 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG a. F., wonach der Vermieter auch nach der zuvor geltenden Rechtslage befugt war, einen verbrauchsabh├Ąngigen Abrechnungsma├čstab einzuf├╝hren, allerdings nur hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung und der M├╝llbeseitigung. Da der Gesetzgeber zu ┬ž 556 a Abs. 2 BGB keine besondere ├ťbergangsvorschrift geschaffen habe, verbleibe es bei den allgemeinen Grunds├Ątzen. Die Vorschrift des ┬ž 556 a Abs. 2 BGB sei somit uneingeschr├Ąnkt seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 auf die vorliegenden F├Ąlle anwendbar. F├╝r die Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach einem Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung erfasst werden k├Ânnen, auch dann gegen├╝ber dem Mieter nach vorheriger Ank├╝ndigung (und ggf. der Schaffung von Messger├Ąten) umlegen kann, wenn der Mietvertrag grunds├Ątzlich eine solche Umlage nicht vorsieht. Neben den Wasserkosten w├Ąren denkbar M├╝llkosten, aber auch solche Betriebskosten, die unterschiedlich verursacht werden (┬ž 556 a Abs. 2 Satz 1 2. Alternative BGB).

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