Die neue Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung
Vieles bleibt beim alten
Die Bundesregierung hat Ende November letzten Jahres die Be-triebskostenverordnung (BetrKV) und die Wohnflächenverordnung (WoFlV) erlassen.
Bislang war der Katalog der im Rahmen eines Wohnungsmietvertra-ges umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 II.
Berech-nungsverordnung(II. BV) festgelegt. Diese aus dem Jahre 1984 stam-mende Vorschrift bedurfte der Ak-tualisierung. Während diese II. BV in ihren §§ 42 bis 44 die Berechnung der Wohnfläche mit regelte, hat nun der Verordnungsgeber diesem The-ma eine eigene Vorschrift gewidmet, die Wohnflächenverordnung.
Beide Vorschriften gelten un-mittelbar nur für den preisgebunde-nen (sozialen) Wohnraum. Allerdings nimmt § 556 BGB auf die Betriebs-kostenverordnung Bezug, so dass die Betriebskostenverordnung auch auf den frei finanzierten Wohnraum anzuwenden ist. Eine solche Ver-weisungsvorschrift fehlt aber bezüg-lich der Wohnflächenverordnung. Es ist jedoch zu unterstellen, dass die Gerichte zukünftig bei der Ermittlung der Wohnfläche auch für den preis-freien Wohnraum auf diese Vor-schrift zurückgreifen werden. Nach der gesetzlichen Regelung trägt der Vermieter die Betriebsko-sten, kann diese Verpflichtung je-doch auf den Mieter übertragen. In der Praxis wird von dieser Möglich-keit regelmäßig Gebrauch gemacht. Um den Mieter wirksam zu verpflich-ten die Betriebskosten zu tragen, reicht es jedoch nicht aus einen Vor-schussbetrag für die Betriebskosten festzulegen. Es muss auch aus dem Mietvertrag deutlich hervorgehen, welche Betriebskostenarten vom Mieter zu tragen sind. Bei Verwen-dung von Mustermietverträgen muss ab dem 01.01.2004 dabei darauf geachtet werden, dass der Vertrag nicht lediglich einen Hinweis auf die alte Vorschrift des § 27 II. BV ent-hält. Entweder es wir auf § 2 der BetrKV verwiesen oder die einzelnen Betriebskostenarten werden besser noch einzeln aufgeführt, ggf. auf einer separaten Anlage.
In der neuen Betriebskosten-verordnung wurden die wesentlichen Betriebskostenarten beibehalten. Klargestellt wurde nun, dass auch die Eichkosten für Kalt- und Warm-wasserzähler umlagefähig sind. Hierüber bestand bisher Streit. Um-lagefähig sind nun auch ausdrücklich die Kosten für den Betrieb von Müll-kompressoren, Müllschluckern, Müll-absauganlagen sowie des Betriebes von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Be-rechnung und Aufteilung. Nach der amtlichen Begründung gehören zu den Kosten der Garten-pflege auch die Kosten für das Schneiden und Ausasten von Bäu-men. Bei den Sach- und Haftpflicht-versicherungen ist nunmehr die Ele-mentarversicherung hinzugekom-men. Die Kosten für eine Versiche-rung gegen Überschwemmung oder Erdbeben ist jedoch nur dann umla-gefähig, wenn ein tatsächliches Risi-ko besteht. Ansonsten entspricht der Abschluss der Versicherung nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
Die Wohnflächenverordnung bringt gegenüber der bisherigen Re-gelung nichts wesentlich Neues. Nach ihr sind nur beheizbare Winter-gärten in ihrer Grundfläche voll der Wohnfläche zuzurechnen sind, wäh-rend die Grundfläche unbeheizbarer Wintergärten weiterhin nur zur Hälf-te als Wohnfläche angerechnet wird. Bislang galt für die Grundfläche der Wintergärten lediglich eine hälftige Anrechnung, egal ob beheizt oder nicht. Auch die jetzige Wohnflä-chenverordnung lässt einen gewis-sen Spielraum bezüglich der Flä-chenanrechnung von Balkonen, Log-gien, Dachgärten und Terrassen zu. Regelmäßig werden deren Grundflä-chen lediglich mit einem Viertel der Wohnfläche zugerechnet.
Die neue Wohnflächenverord-nung zwingt aber nicht dazu, nun etwa sämtliche Wohnungen neu zu vermessen. Für bestehende Mietver-hältnisse verbleibt es bei der bisheri-gen Wohnflächenberechnung. Dies ergibt sich aus der Überleitungsre-gelung in § 5 WoFlV. Bei neu errich-teten Wohnungen bzw. bei Grund-rissveränderungen ist allerdings die neue Vorschrift anzuwenden.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
