Es geht doch! - Umlage von Betriebskosten trotz fehlender Regelung im Mietvertrag Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 97/11 vom 21.09.2011 Obwohl in dem zur Zeit der Geltung der Altbaumietenverordnung geschlossenen Mietvertrag keine (wirksame) Regelung zur Umlage von Betriebskosten enthalten war, hat der BGH in seinem o. a. Urteil diese Möglichkeit bejaht.

Der Fall:

Der Vermieter einer Berliner Altbauwohnung mit einem Mietvertrag auf der Basis einer Bruttokaltmiete und ohne entsprechende Regelung für die Umlage von Betriebskosten kündigte seinem Mieter den Einbau von Kaltwasseruhren bei gleichzeitiger Herausrechnung eines anteiligen zukünftigen Vorauszahlungsbetrages auf die Wasserkosten an. Der Mieter wendete ein, sein Mietvertrag sehe eine Umlage von Betriebskosten nicht vor; diese seien schon in seiner Bruttokaltmiete enthalten und deshalb könne der Vermieter jetzt nicht über diesen Weg ihm diese Wasserkosten nach Verbrauch berechnen. Im ersten Prozessverfahren gab das Amtsgericht dem Mieter Recht; das Berufungsgericht verurteilte ihn zur Duldung des Einbaus der beiden Wasseruhren. Danach rechnete der Vermieter auf der Basis des Uhrenverbrauchs gegenüber dem Mieter die Wasserkosten ab; dieser verweigerte die Zahlung. Die Klage des Vermieters wies das Amtsgericht und auch das Landgericht Berlin als Berufungsgericht ab. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, seine Entscheidung aus dem Jahre 2004 (VIII ZR 101/03) sei vom Berufungsgericht missverstanden worden. Dort sei es ausschließlich um die Frage gegangen, ob ein Vermieter bei einem alten Mietvertrag berechtigt sei, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, was der BGH damals verneinte. Hier gehe es aber um die Änderung der Mietstruktur mit anschließender, verbrauchsabhängiger Abrechnung im Sinne von § 556 a Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift erlaube dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine solche, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trage. Dieses Verständnis entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der gerade mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit Energie fördern, sondern auch mehr Kostengerechtigkeit schaffen wolle. Die einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters gelte auch dann, wenn die Parteien bislang, wie im streitigen Falle, keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage vereinbart hätten. Denn dies entspreche der Regelung aus § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG a. F., wonach der Vermieter auch nach der zuvor geltenden Rechtslage befugt war, einen verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstab einzuführen, allerdings nur hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung und der Müllbeseitigung. Da der Gesetzgeber zu § 556 a Abs. 2 BGB keine besondere Übergangsvorschrift geschaffen habe, verbleibe es bei den allgemeinen Grundsätzen. Die Vorschrift des § 556 a Abs. 2 BGB sei somit uneingeschränkt seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 auf die vorliegenden Fälle anwendbar. Für die Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach einem Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung erfasst werden können, auch dann gegenüber dem Mieter nach vorheriger Ankündigung (und ggf. der Schaffung von Messgeräten) umlegen kann, wenn der Mietvertrag grundsätzlich eine solche Umlage nicht vorsieht. Neben den Wasserkosten wären denkbar Müllkosten, aber auch solche Betriebskosten, die unterschiedlich verursacht werden (§ 556 a Abs. 2 Satz 1 2. Alternative BGB).