Schlangen bei der Wohnungssuche gibt es in Berlin schon seit geraumer Zeit nicht mehr. Nachhaltiger Woh-nungsleerstand bestimmt den Wohnungsmarkt. Vermieten ist so heutzutage für Eigentümer und für Verwalter zu einem schwierigen Geschäft geworden. Deshalb treibt es oft den Vermieter in die Hände des erstbesten Be-werbers.
Solche übereilten Vertragsabschlüsse rächen sich aber i. d. R. bitter: Ist ein insolventer Mieter erst einmal in der Wohnung, dauert es mindest ein halbes bis zu einem Jahr, bis der Gerichtsvollzieher vor seiner Tür steht. Neben dem Mietausfall hat der Vermieter ganz erhebliche Prozesskosten und vor allem sehr hohe Räumungskosten zu tragen. Die Vermeidung des Leerstandes um jeden Preis verkehrt sich so in ihr Gegenteil. Das Warten auf einen seriösen und solventen Bewerber lohnt sich immer. Einfachste Grundregeln werden missachtet.
Der Vermieter muss sich vor und nicht erst bei Vertragsabschluss darüber im klaren sein, zu welchem Preis er die Wohnung vermieten und welchen Personenkreis er damit erreichen will. Macht er die Miethöhe von vorn-herein zu einer verhandelbaren Größe, irritiert dies i. d. R. die Bewerber, denn diese gewinnen das Gefühl, sie würden eigentlich mit einem überteuerten Preis konfrontiert. Einen Nachlass kann man auch dann noch ge-währen, wenn feststeht, dass man den richtigen Bewerber vor sich hat.
Der Vermieter sollte darauf achten, dass der Bewerber von seiner sozialen Grundstruktur in das Haus passt. Vor allem aber muss die Bonität des Bewerbers sorgfältig geprüft werden. Dies erfordert Einfühlungsvermö-gen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang ein ausreichendes Gespräch mit dem Bewerber, um ihm ggf. auch die Sorge zu nehmen, mit etwaigen Vermögensnachweisen würde leichtfertig umgegangen. Vor allem muss ihm auch der Sinn und Zweck solcher Nachweise vermittelt werden. Ein Vermieter, der gerade auch in dieser Richtung Sorgfalt beweist, erzeugt einen positiven Eindruck, der sorglose Vermieter eher einen negativen. Im einzelnen sollte sich der Vermieter den Personalausweis zeigen lassen und für seine Unterlagen in Abstim-mung mit dem Bewerber kopieren. Des weiteren für den Einkommensnachweis die Vorlage einer aktuellen Gehaltsabrechnung oder gleichwertigen Unterlage (Einkommensteuerbescheid oder Bescheinigung des Steuer-beraters). Wenn der Bewerber hier schon zögert, sollte der Vermieter Abstand nehmen. Will der Vermieter ganz sicher gehen, so empfiehlt es sich, den Interessenten in dessen Wohnung für ein persönliches Gespräch aufzusuchen. Auf diese Art und Weise gewinnt der Vermieter einen weitaus sicheren Eindruck von seinem zukünftigen Mieter als über jede andere Unterlage bzw. Auskunft zu erreichen ist, zumal überdehnte Einkom-mensnachweise einen geeigneten Bewerber auch leicht verschrecken können. Ein solches Gesprächsangebot signalisiert das ernste Interesse des Vermieters an der Bewerbung und kann eigentlich mit triftigen Gründen nicht ausgeschlagen werden.
Der Vermieter sollte sich in jedem Falle auch ungeachtet des Vorstellungsgespräches von dem Bewerber eine vollständige schriftliche und auch unterschriebene Selbstauskunft geben lassen, wobei auch hier zu empfehlen ist, sich eines für die Region gängigen Vordruckes (Bewerbungsbogen) zu bedienen, um so etwaigem Misstrau-en des Bewerbers vorzubeugen.
Macht ein Mietbewerber bewusst falsche Angaben in diesem Bewerbungsbogen und beruht hierauf der Ver-tragsabschluss, hat der Vermieter später ein Anfechtungsrecht. Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig.
Sodann sollte ein Vermieter den gesamten wesentlichen Vertragsinhalt, also die Miethöhe, den Mietvertrags-beginn, die Vertragsdauer, die Frage der zukünftigen Mieterhöhung (Staffel, Lebenshaltungskostenindex), die Frage der Sicherheitsleistung wie auch eine etwaige Untervermietungserlaubnis oder Tierhaltung mit dem Bewerber besprechen und regeln und erst dann den Vertragsvordruck ausfüllen. Nichts schreckt einen Mietbe-werber mehr ab, als wenn er bei Vertragsunterzeichnung Dinge vorfindet, die nicht oder nicht so vorher abge-sprochen waren. Damit ist schon ein Mietverhältnis vorbelastet.
Ob darüber hinaus sich ein Vermieter noch weitere Nachweise, z. B. Schufa-Auskunft, Einsichtnahme in das Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht, Bankauskunft, Erkundigung beim Arbeitgeber, Erkundigungen beim derzeitigen Vermieter oder Vorvermieter usw. geben lässt bzw. einholt, ist eine Geschmacksfrage. Anzuraten ist das Prinzip so wenig wie nötig, aber das vollständig.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
