Häufig wird eine Wohnung „unter der Hand“ vom Noch-Mieter an den Nach-Mieter weiter gegeben, ohne dass der Vermieter hinzugezogen wurde. Der Nach-Mieter wohnt schon in der Wohnung und hat keinen Mietver-trag. In der Regel will der Alt-Mieter vorzeitig aus einem Vertrag heraus und/oder von ihm selbst getätigte Investitionen oder zurückgelassene Einrichtungsgegenstände weiter veräußern.



Dabei handelt in vielen Fällen der Alt-Mieter in dem falschen Glauben, er wäre aufgrund vertraglicher Rege-lungen befugt die Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter weiterzugeben. Dieser sei vielmehr zur Zu-stimmung verpflichtet. Ob das tatsächlich so ist, bedarf der eingehenden Prüfung.

Die Juristen sprechen von sogenannten echten und unechten Ersatzmieterklauseln. Eine echte Ersatzmieterre-gelung liegt dann vor, wenn der Mieter vertraglich das Recht hat, ohne Wenn und Aber einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Regelung ist für den betroffenen Mieter immer dann von Vorteil, wenn er seine Investitio-nen beim Nachmieter liquidieren möchte. Ist solches gewollt, muss dies allerdings auch im Mietvertrag klar zum Ausdruck kommen, so zum Beispiel durch die Formulierung: „Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag auf einen Nachfolger zu übertragen“, oder: „Mieter kann einen Ersatzmieter bestimmen, mit dem dann der Ver-mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen hat“. In den wenigsten Fällen wird sich jedoch hierauf ein Ver-mieter einlassen. Eher wird eine unechte Ersatzmieterklausel vereinbart, so zum Beispiel: „Mieter kann den Mietvertrag vorzeitig kündigen, wenn er dem Vermieter 3 solvente Ersatzmieter nachweist, die auch bereit sind, in den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen für den Rest seiner Laufzeit einzutreten“. Weist der Mieter dem Vermieter solvente Bewerber nach und schließt dieser gleichwohl keinen Mietvertrag ab, endet zwar das Mietverhältnis zu dem Alt-Mieter noch nicht automatisch, wohl aber hat dieser einen entsprechenden Anspruch gegen seinen Vermieter, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Er braucht dann auch die Miete nicht mehr zu zahlen.

In den ganz überwiegenden Fällen liegt aber weder eine echte, noch eine unechte Ersatzmieterregelung vor.Vielmehr handelt es sich regelmäßig um bloße Absichtserklärungen des Vermieters, die entsprechend vage formuliert sind, so zum Beispiel, wenn sich der Vermieter bereit erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren bzw. dem Alt-Mieter das Recht einräumt, einen Nachfolgekandidaten zu benennen. Aus solchen Formulierungen ist nach der Rechtsprechung eben nicht klar ersichtlich, zu was der Vermieter verpflichtet sein soll. Deshalb wird ein Rechtsbindungswillen des Vermieters verneint, so dass der Alt-Mieter auch keinen durchsetzbaren An-spruch hat. Auch deshalb sollte ein Mieter bei Vertragsabschluss auf entsprechende klare Formulierungen ach-ten.

Nicht selten bürdet der Alt-Mieter dem Neumieter noch weitere vertragliche Verpflichtungen, so zum Beispiel die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, auf. Der Alt-Mieter teilt dann seinem Vermieter le-diglich mit, der neue Mieter habe sich bereit erklärt, die Wohnung so zu übernehmen und wolle sie selber nach seinem Geschmack renovieren. Alle Betroffenen können vor solchen „Regelungen“ nur gewarnt werden. Der Nachmieter schuldet überhaupt keine Schönheitsreparaturen, es sei denn, er hat sich diesbezüglich gegenüber dem Vermieter ausdrücklich verpflichtet. Dann aber müsste der Alt-Mieter auch darauf achten, dass ihn der Vermieter aus dieser Pflicht ebenso ausdrücklich entlässt. Die bloße Vereinbarung zwischen Alt- und Neu-Mieter bindet den Vermieter nicht. Dieser behält weiterhin seinen Anspruch gegen den Alt-Mieter.

Desweiteren werden auch häufig, dem Nach-Mieter Leistungen „verkauft“, die überhaupt nicht von dem Alt-Mieter erbracht wurden, so die Kosten für die Verfliesung des Bades, welches aber schon seinerzeit mit den selben Fliesen vermietet wurde. Sofern es für den Nachmieter tatsächlich sinnvoll ist, hinterlassene Einrichtun-gen zu erwerben, sollte hierüber in jedem Falle eine schriftliche Regelung getroffen werden. Zuvor sollte sich der neue Mieter beim Vermieter bestätigen lassen, dass diese Einrichtungsgegenstände nicht zur Wohnung gehören. Vielfach wird bei einer solchen Vereinbarung das Wort „Abstand“ benutzt. Der Alt-Mieter läuft dann Gefahr, dass er später den Kaufpreis zurückzahlen muss. Dies ergibt sich aus dem Wohnungsvermittlungsge-setz (§ 4 a).


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht