Die Idee des genossenschaftlichen Zusammenschlusses von Bauern, Handwerkern aber auch Mietern, zur Stärkung der eigenen wirtschaftlichen Position oder auch anders ausgedrückt zur Linderung der eigenen Not, hat ihre Wurzeln im letzten Jahrhundert. Hierfür stehen die Namen Raiffeisen (für die Raiffeisenkassen) und Schulze-Delitzsch (für die Volksbanken).
Der genossenschaftliche Wohnungsbau hat seine Blüte in der Zeit der Weimarer Republik erlebt. Der Genosse als Wohnungsnutzer ist einerseits kein Mieter, aber andererseits auch nicht Alleineigentümer seiner Wohnung. Sie gehört aber seiner Genossenschaft, auf deren Politik und Willensbildung er über die entsprechenden Gremien (Generalversammlung, Wahlen des Vorstandes etc.) Einfluß nehmen kann. Die Genossenschaften unterliegen dem Reglement des Genossenschaftsgesetzes. In ihren Genossenschaftssatzungen ist durchgängig geregelt, daß sie ihren Mitgliedern (Genossen) Wohnraum zu einem vergleichsweise günstigen Entgelt zur Verfügung stellen und diese Genossenschaftsidee durch Schaffung neuen Wohnraums aufrecht erhält.
Im Zuge der Wiedervereinigung sind sogar neue Wohnungsgenossenschaften gebildet worden. Hier und da hat es auch von öffentlicher Seite Versuche gegeben, im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus die Mieter zur Gründung einer Genossenschaft zu bewegen.
Die Vielzahl der in Berlin vorhandenen Genossenschaftswohnungen wirkt sich auch preisdämpfend bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete für die Mietspiegel der Stadt aus, wie natürlich auch die Wohnungen der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften, so daß insoweit indirekt auch von dieser Genossenschaftsidee die Mieter frei finanzierter Wohnungen ein wenig profitieren.
Die Überlassung einer Wohnung an ein Genossenschaftsmitglied geschieht per Nutzungsvertrag. Grundsätzlich unterscheidet sich ein solcher Nutzungsvertrag nicht von einem normalen Mietvertrag. Auch hier wird ausnahmslos der Nutzer mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen belegt. Auch die Kündigungsfristen, die Vorauszahlungspflicht des Nutzungsentgeltes usw. entsprechen dem normaler Mietverträge. Wichtig ist aber, daß die Genossenschaften ihrem Selbstverständnis entsprechend bei Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem Miethöhegesetz nie die höchst mögliche Miete als Nutzungsentgelt verlangen. In der Regel begnügen sich hier die Genossenschaften mit dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes als obere Grenze.
Wesentlich ist aber auch, daß ein solches Mitglied nie einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt ist, ein nicht zu unterschätzender Vorteil gegenüber dem übrigen Wohnungsmarkt.
Die Genossenschaft verlangt auch üblicherweise von ihrem Mitglied bei Abschluß eines Nutzungsvertrages keine Kaution. Vielmehr ist das Mitglied verpflichtet, den Genossenschaftsanteil einzuzahlen. Hierauf erhält er dann die Ausschüttung in der Höhe, wie sie von dem Beschlußorgan jeweils am Ende des Geschäftsjahres festgelegt wird. Dieser Genossenschaftsanteil dient dann zugleich als Sicherheit. Dennoch kann er nicht wie eine Kaution behandelt werden und zwar aus folgenden Gründen:
Im Gegensatz zu einem normalen Mietverhältnis sind im Rahmen einer überlassenen Genossenschaftswohnung zwei Ebenen zu unterscheiden. Zum einen die Ebene des Nutzungsverhältnisses, welches weitgehend den Regeln des Wohnungsmietrechtes unterworfen ist, zum anderen das Verhältnis Genosse/Genossenschaft, das den Regeln des Genossenschaftsgesetzes und der jeweiligen Satzung der Genossenschaft unterworfen ist.
Dies hat nun im Beispiel der Kaution folgende Auswirkungen: Der als Sicherheit dienende Genossenschaftsanteil steht nicht der Genossenschaft wie etwa eine geleistete Barkaution zur Verfügung. Vielmehr wird der Genossenschaftsanteil erst dann zur Verfügung fällig, wenn die Mitgliedschaft gekündigt ist. Hier sind die Kündigungsfristen der Satzung zu beachten. Es kommt hinzu, daß vor Rückzahlung des Genossenschaftsanteiles das Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres abzuwarten ist, da bei eventuellen Nachschußpflichten dieser Genossenschaftsanteilsbetrag ganz oder teilweise in Anspruch genommen wird. Erst dann steht der Genossenschaft ein verbleibendes Guthaben des Genossenschaftsanteiles für den Ausgleich eigener Forderungen gegenüber dem Nutzer zur Verfügung.
Zwischen dem Mitglied/Genossen und seiner Genossenschaft besteht ein besonderes Treueverhältnis, dessen Rahmen durch den Genossenschaftszweck abgesteckt ist. Im Rahmen des Treueverhältnisses ist z.B. die Genossenschaft verpflichtet, bei Mieterhöhungen alle Genossen gleich zu behandeln, was einem privaten Vermieter nicht auferlegt werden kann.
Der Nutzer unterliegt als Genosse gleichermaßen Treuepflichten gegenüber seiner Genossenschaft. So ist bereits gerichtlich entschieden, daß ein Genosse ausgeschlossen werden kann, wenn er gegen seine Genossenschaft bzw. ihre Organe in wahrheitswidriger und ehrverletzender Form agitiert. Wenn er ausgeschlossen ist, so bildet dieser Umstand ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b) BGB zur Kündigung der Genossenschaftswohnung.
Im Gegensatz zum normalen Mietrecht können auch die Erben eines verstorbenen Genossen und Wohnungsnutzers keinen Anspruch auf die Wohnung erheben, es sei denn, sie hätten mit dem verstorbenen Nutzer zusammen einen Haushalt gebildet. Dem liegt der Gedanke zugrunde, daß ansonsten über die Erbfolge Nichtmitglieder gleichwohl Nutzer der Genossenschaftswohnungen würden. Dies würde aber die Genossenschaftsidee unterlaufen. Die obergerichtliche Rechtsprechung billigt deshalb den in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Nutzungsverträge geregelten Ausschluß bzw. die Einschränkung der Gesamt-rechtsnachfolge im Erbfalle betreffend die Rechte und Pflichten an den Nutzungsvertrag.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings
