BGH stärkt Mieterposition
Verwirkung des Minderungsrechtes nur noch in Ausnahmefällen
Der Bundesgerichtshof setzte mit einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung der bisherigen Ge-richtspraxis ein Ende, wonach ein Mieter, der trotz Kenntnis der Woh-nungsmängel die Miete in voller Hö-he über eine gewisse Zeit (ca. 6 Monate) vorbehaltlos weiter zahlte, sein Minderungsrecht verwirkte.
Der BGH sah sich zu diesem Urteil auf-grund der Gesetzesbegründung zum neuen Mietrecht genötigt. Bislang hatten die Gerichte auf eine Analogie zu einer vorhandenen Mietrechts-norm zurückgegriffen, nämlich auf § 539 BGB a.F. und § 536 b BGB n.F. In der alten wie in der neuen Vor-schrift wird dem Mieter das Minde-rungsrecht dann versagt, wenn er in Kenntnis eines Mangels dennoch den Mietvertrag vorbehaltlos unter-schreibt. Das alte wie das neue Recht regelte aber nicht den Fall, wo im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auftrat und der Mieter in Kenntnis dieses Mangels gleichwohl die Miete über längere Zeit vorbe-haltlos in voller Höhe weiter zahlte. Deshalb zogen die Gerichte die bei-den vorgenannten Vorschriften ana-log auch zur Beurteilung solcher Sachverhalte heran mit dem Ergeb-nis, dass der besagte Mieter nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft wegen des be-treffenden Mangels mit der Minde-rung ausgeschlossen war. Der Bundesgerichtshof meint nun, die auch im neuen Recht vor-handene Regelungslücke sei nicht unbeabsichtigt, wie er der Gesetzes-begründung zu entnehmen glaubt. Daraus ergäbe sich, dass gerade die bisherige gerichtliche Praxis nicht weitergeführt werden solle. Hierüber lässt sich trefflich streiten, denn es gab schon gewichtige oberlandesge-richtliche Entscheidungen, die auch nach dem neuen Recht genauso ent-schieden wie nach dem alten Recht. Die Entscheidung des Bundes-gerichtshofes ist ohnehin doppelwer-tig, denn er kommt zu dem Ergebnis, dass auch zukünftig ein Mieter durch sein Verhalten, insbesondere durch sein Zahlungsverhalten, bei beste-henden Mängeln sein Minderungs-recht verwirken könne, aber, so meint der BGH, nicht mehr nach der ihm zu anspruchslosen Analogie zu § 536 b BGB, sondern nach der Gene-ralvorschrift des Bürgerlichen Ge-setzbuches, nämlich § 242 BGB (Treu und Glauben). Dies zwinge nun die Gerichte, jeden Einzelfall auf die Verwirkung hin besonders zu überprüfen.
Der Bundesgerichtshof ent-schied über einen Fall, wo der dorti-ge Mieter über den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsreform, also über den 1. September 2001 hinaus und zwar bis Ende September 2001, gemindert hatte. Der Bundes-gerichtshof verurteilte ihn zur Nach-zahlung der einbehaltenen Beträge, soweit es sich um die Zeit bis zum 31. August 2001 handelte. Bezüg-lich der Minderung für September 2001 verwies er die Sache zurück an das zuständige Gericht, welchem er auferlegte, zu prüfen, ob der Mie-ter das Minderungsrecht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung nach § 242 BGB oder des stillschweigenden Verzichts verloren habe.
In dem Falle, wo im Laufe der Mietzeit Mängel in der Wohnung auftreten, sollte der Mieter ganz si-cher gehen und, sofern er eine Miet-kürzung vorerst nicht praktizieren will, in jedem Falle unter Vorbehalt die Miete zahlen. Allerdings läuft auch ein solcher Mieter Gefahr, die Minderung zu verlieren, wenn er es immer nur bei dem Vorbehalt beläßt bzw. lediglich einen Generalvorbe-halt erklärt. Er muss nach Auftreten des Mangels und noch vor Zahlung der Miete nachweisbar seinem Ver-mieter erklären, aus welchem kon-kreten Grunde er den Vorbehalt er-klärt. Aber selbst bei einem solchen Vorbehalt ist ein Mieter gehalten, recht bald die Minderung zu prakti-zieren, da sich andernfalls sein Vor-behalt verschleißt. Dies hat das Amtsgericht Schöneberg entschie-den und das Landgericht Berlin ist dieser Auffassung gefolgt.
Darüber hinaus läuft ein Mieter auch Gefahr, ein etwaiges Kündi-gungsrecht, so zum Beispiel wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund auftretenden Schimmels, zu verlie-ren. Vor allem muss eine solche Kündigung recht bald nach Auftreten des Mangels, d. h. zeitnah, ausge-sprochen werden.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
