In der letzten Wochenendausgabe berichteten wir an dieser Stelle über die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Berlin, mit der die Zweckentfremdungsverbotsverordnung rückwirkend ab 01.09.2000 außer Kraft gesetzt wurde.
Welche Auswirkungen hat nun diese Entscheidung auf Rückzahlungsansprüche eines Mieters gegen seinen Vermieter wegen überhöhter Miete?


Maßgebliche Vorschrift für diesen Anspruch ist § 5 WiStG. Sie verlangt in objektiver Sicht die Mangellage an entsprechendem Wohnraum und in subjektiver Sicht, dass der Vermieter das geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum gegenüber dem Mieter ausnutzt. Leider ist die Rechtsprechung zu diesem Bereich beängstigend uneinheitlich. Innerhalb der 5 Mietberufungskammern des Landgerichtes Berlin besteht keinerlei Übereinstimmung.
Die unterschiedlichen Auffassungen zur Anwendung dieser Vorschrift liegen sowohl im sachlichen wie auch im zivilprozessualen Bereich. Im wesentlichen läuft es auf zwei Argumentationsmuster hinaus. Das eine besagt, dass der klagende Mieter lediglich die objektive Seite, nämlich die Mangellage als solche darzulegen habe, wobei hier wieder unterschieden wird, welche Anforderungen diesbezüglich vom Mieter zu erbringen sind. Insofern hat die Entscheidung des Landgerichtes Berlin vom 04.02. diesen Jahres viel Kritik erfahren, weil sie es für die Darlegung der Mangellage in der Klage des Mieters ausreichen lies, dass er sich allein zur Beantwortung dieser Frage auf ein vom Gericht anzuforderndes Sachverständigengutachten berief. Irgendwelche konkreten Ausführungen für seine Behauptung hatte er nicht gemacht. Das Landgericht hat tatsächlich ein solches Gutachten in Auftrag gegeben und daraufhin den Vermieter zur Rückzahlung verurteilt.
Andere Gerichte verlangten vom Mieter ausführlicheren Vortrag, ließen es allerdings genügen, wenn sich der Mieter auf die Existenz der Zweckentfremdungsverbotsverordnung berief. Diese Existenz sei ein Indiz für die Mangellage mit der Folge, dass nach den Regeln des Anscheinsbeweises nun der Vermieter genötigt sei, nachzuweisen, dass eben keine Mangellage bestehe.
Diese Rechtsprechung wird nun umdenken müssen und zumindest Rückforderungsansprüche ab der Zeit nach dem 01.09.2000 nicht mehr auf diese Indizwirkung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung stützen können.
Die andere Richtung in der Rechtsprechung verlangt von dem klagenden Mieter auch die Darlegung des subjektiven Tatbestandsmerkmales, nämlich dass Ausnutzen eines geringen Angebotes durch den Vermieter gerade ihm, dem klagenden Mieter, gegenüber. Hierfür verlangen die Gerichte in der Regel den Nachweis, dass sich ein Mieter in der Zeit des Vertragsabschlusses mehrfach vergeblich um solchen Wohnraum beworben und nicht gefunden hat. Wie dieser Beweis im einzelnen zu erbringen ist, ist von Urteil zu Urteil ebenfalls unterschiedlich. Deshalb kann man einem Mieter nur raten, sich wegen einer Durchsetzung etwaiger Rückforderungsansprüche aus der Zeit nach dem 01.09.2000 gründlich beraten zu lassen. Gleiches gilt auch für einen Vermieter, der sich solchen Ansprüchen ausgesetzt sieht. Zu unübersichtlich ist die Rechtslage.
Inzwischen ist durch eine geänderte Vorschrift in der Zivilprozessordnung der Weg zum Bundesgerichtshof eröffnet, so dass in Zukunft die Uneinheitlichkeit der Instanzgerichte ein Ende finden dürfte.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht