Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache muß der Vermieter dem Mieter 3 Monate vor Beginn der Maßnahme ankündigen. Die Pflicht zur Ankündigung entfällt nur bei so genannten Bagatellmaßnahmen, nämlich dann, wenn die von der Baumaßnahme ausgehenden Einwirkungen gering sind und aus der Maßnahme keine erhebliche Mieterhöhung resultiert. Davon geht man bei Mieterhöhungen bis zu 5 % der Kaltmiete aus.
Der Vermieter muß den Beginn der Baumaßnahme, deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Nach wie vor ist jeder Vermieter gut beraten, wenn er die durchzuführende Maßnahme möglichst konkret und detailreich beschreibt.
Die gesetzliche Regelung hat sich durch die Mietrechtsreform lediglich dahingehend verändert, daß nur noch der „voraussichtliche“ Beginn und Umfang der Maßnahme dargelegt werden muß. Ob allein deshalb die Gerichte die hohen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung senken, bleibt abzuwarten.
Der Mieter muß nicht jede Modernisierung dulden
Zunächst hat der Mieter die Möglichkeit, nach Empfang der Modernisierungsankündigung den Mietvertrag zu kündigen. Unabhängig von einer vertraglichen Regelung kann die Kündigung zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats ausgesprochen werden. Wurde das Mietverhältnis gekündigt, dürfen die Baumaßnahmen in der Wohnung bis zum Auszug des Mieters nicht durchgeführt werden.
Der Mieter muß die Maßnahme aber auch dann nicht dulden, wenn sie eine Härte für ihn oder Angehörige seines Haushaltes darstellt. Hierbei können sowohl die durch die Baumaßnahme selbst einhergehenden Beeinträchtigungen wie Lärm und Schmutz, aber auch die Zerstörung von genehmigten Mietereinbauten eine Rolle spielen. Entscheidend ist, in welcher Höhe und wann der Mieter Kosten für die Einbauten verwandt hat. So hat das Landgericht Berlin entschieden, daß Aufwendungen des Mieters in Höhe einer Jahresmiete nach vier Jahren „abgewohnt“ sein können und die Modernisierung dann keine Härte darstellt (LG Berlin, 64 S 35/97).
Wichtigster Härtegrund ist jedoch die aufgrund der Modernisierung zu erwartende Erhöhung des Mietzinses. Härtegründe können vorliegen, wenn die Gesamtmiete nach der Modernisierung 20 % des Nettoeinkommens des Mieters übersteigt und durch die Maßnahme nicht lediglich der allgemein übliche Zustand von Wohnraum geschaffen wird.
Eine Vereinbarung verhindert Streit
Eine Vereinbarung über die Duldung der Modernisierungsmaßnahme, die auch nach neuem Recht zulässig ist, liegt meist im Interesse beider Parteien. Der Mieter kann so erreichen, daß die Maßnahme auf seine Wohnbedürfnisse abgestimmt wird, der Vermieter bleibt vor Bauverzögerungen bewahrt, die ein Rechtsstreit über die Duldungspflicht mit sich bringt.
Entstehen dem Mieter Kosten für das Schaffen der Baufreiheit, die Beaufsichtigung der Handwerker oder nachträgliche Umbau- oder Reinigungsarbeiten, so muß der Vermieter diese erstatten. Maßgeblich ist allein, ob durch die Maßnahme die Aufwendungen erforderlich und angemessen waren.
Bei umfangreichen Baumaßnahmen kann es erforderlich sein, daß der Mieter aus seiner Wohnung ausziehen muß. Um hier die Aufwendungen des Mieters gering zu halten, ist der Vermieter gut beraten, wenn er vergleichbaren Ersatzwohnraum anbietet. Lehnt der Mieter diesen ab, so wird er die Erstattung von teuren Hotelkosten nicht verlangen können.
Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.
