Die zum 01. September 2001 in Kraft tretende Mietrechtsreform hat auch die bisherige Regelung für Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren erfaßt. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten für frei finanzierten Wohnraum waren bislang außerhalb des BGB, nämlich im sogenannten Miethöhegesetz (MHG), geregelt. Dieses Einzelgesetz wurde nun in neuer Fassung in das BGB übertragen.
Die bisher für Mieterhöhungsverlangen geltende Vorschrift des § 2 MHG war unübersichtlich lang und schwer verständlich. Ihr geänderter Regelungsgehalt ist jetzt auf sechs Vorschriften verteilt; §§ 556-556 e BGB n.F.
Nunmehr ist klargestellt, daß eine neue Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung wirksam werden kann. Damit wurde die bisherige Diskrepanz zwischen Gesetzestext (1 Jahr) und Rechtssprechung (15 Monate) beseitigt.
Kappungsgrenze
Bislang konnte ein Vermieter, sofern ein Vergleich mit der ortsüblichen Miete dies zuließ, die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 30 % erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze).
Ab dem 01. September d.J. gilt nun eine Kappungsgrenze von 20 %.
Für Mieterhöhungen, die jedoch bis zum 31.08. d.J. zugehen, gilt noch das alte Recht, also die 30%ige Kappungsgrenze.
Dem Vermieter standen bislang zur Begründung seines Mieterhöhungsbegehrens entweder der Bezug auf einen Mietspiegel, die Heranziehung der Mieten dreier Vergleichswohnungen oder ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen zur Verfügung. Zu diesen Begründungsmitteln hat der Gesetzgeber nun noch zwei hinzugefügt: den sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“ und die „Mietdatenbank“.
Qualifizierter Mietspiegel
Was der Gesetzgeber unter einem „qualifizierten Mietspiegel“ versteht, ist in § 558 d BGB geregelt. Danach gilt als qualifiziert ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach 4 Jahren neu zu erstellen.
Abzugrenzen ist der „qualifizierte Mietspiegel“ vom „einfachen Mietspiegel“, der lediglich eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt und entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von diesen anerkannt worden ist; §§ 558 c BGB.
Der Berliner Mietspiegel wurde bislang von dem GEWOS-Institut in Hamburg erstellt. Er dürfte, allerdings nur mit Einschränkungen, als „qualifizierter Mietspiegel“ gelten. Die zuständige Senatsverwaltung hat schon frühzeitig erklärt, daß sie jedenfalls nicht ohne Einvernehmen mit den an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Verbänden der Mieter und Vermieter von ihrem Ermächtigungsrecht Gebrauch machen werde, den „Berliner Mietspiegel 2000“ nachträglich öffentlich als „qualifizierten Mietspiegel“ zu bezeichnen.
Dies hätte anderenfalls auch weitreichende Folgen. Gibt es nämlich einen solchen „qualifizierten Mietspiegel“, so ist der Vermieter nach § 558 a Abs. 3 BGB n.F. verpflichtet, in einem Mieterhöhungsverlangen den für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert jenes „qualifizierten Mietspiegels“ auch dann dem Mieter zu benennen, wenn der Vermieter selber das Mieterhöhungsbegehren anderweitig begründet, z.B. mit drei Vergleichswohnungen. Unterläßt der Vermieter diesen Hinweis, ist sein Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Allerdings dürfte die Voraussetzung der „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ noch die Gerichte beschäftigen. Auch bei dem jetzt gültigen Berliner Mietspiegel sind nur die Werte der Mietspiegelfelder nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt worden, nicht aber die Gewichtung im Rahmen der Spanneneinordnung und der Sondermerkmale.
Allein die Bezeichnung als „qualifizierter Mietspiegel“ durch die zuständige Behörde reicht also nicht.
Mietdatenbank
Mit der „Mietdatenbank“ wurde ein neues Begründungsmittel hinzugefügt. Nach dem Gesetz (§558 e BGB n.F.) ist die „Mietdatenbank“ eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Eine solche Mietdatenbank besteht derzeit nur in der Stadt Hannover. Sie hat gegenüber dem für seine Geltungsdauer statischen Mietspiegel den Vorteil der dynamischen Weiterentwicklung. Anderseits bedarf auch die „Mietdatenbank“ einer relevanten Datenerhebung, da sonst die ermittelten Werte die ortsübliche Miete nicht wiederspiegeln.
Die Einführung der „Mietdatenbank“ kann als sogenannte Experimentierregelung gelten, zumal der Gesetzgeber Ausführungsregelungen jedenfalls derzeit nicht getroffen hat.
Verlängerte Klagefrist
Bislang mußte ein Vermieter binnen zwei Monaten nach dem Wirksamkeitszeitpunkt seiner Mieterhöhung den Mieter auf Zustimmung verklagen, anderenfalls entfiel die Wirkung seines Mieterhöhungsverlangens. Der Gesetzgeber hat diese Frist nun auf drei Monate verlängert mit der Begründung, es soll den Vertragsparteien eine längere Möglichkeit der gütlichen Einigung eingeräumt werden.
Nicht geregelt hat der Gesetzgeber die nach wie vor strittige Frage, wie der Umstand zu werten ist, daß ein Mieter statt ausdrücklicher Zustimmung den erhöhten Betrag vorbehaltlos zahlt.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
