Modernisierungen zur Herstellung des üblichen Standards einer Wohnung müssen geduldet werden
von Steffen Hennings
Bereits 1987 wurde die Wohnung in Kreuzberg mit einfacher Ausstattung, nämlich mit Ofenheizung und Einfachfenstern vermietet. Der Mietzins betrug damals 310,90 DM. Bis zum Jahr 2005 hatte sich die Ausstattung der Wohnung kaum verändert, die Miete war jedoch auf 246,13 € gestiegen. Die Miete wurde vom JobCenter bezahlt, da der Mieter Arbeitslosengeld II bezog.
Mitte 2005 kündigten die Vermieter dann Modernisierungsmaßnahmen an. Geplant war, die Kohleöfen abzureißen und die Wohnung an eine Gaszentralheizung anzuschließen. Die alten einfach verglasten Fenster in den Wohnräumen sollten durch Isolierglasfenster ersetzt werden. Die Modernisierung berechtigte den Vermieter, die Grundmiete um 165,00 € anzuheben. Ferner sollte der Mieter nach der Modernisierungsmaßnahme einen Heizkostenvorschuss von 85,00 € zahlen und damit eine Gesamtmiete von 496,13 €. Das zuständige JobCenter teilte dem Mieter mit, dass für ein Einpersonenhaushalt eine Warmmiete in Höhe von 360,00 € angemessen ist und ein höherer Betrag nicht gezahlt wird.
Da das JobCenter nicht bereit war, die neue Miete zu übernehmen, und der Verlust der Wohnung drohte, widersprach der Mieter der Modernisierungsmaßnahme. Die beim Amtsgericht Kreuzberg vom Vermieter erhobene Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen war nach Ansicht des Gerichtes begründet.
§ 554 Abs. 2 BGB (s. Anm.) verpflichtet den Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Nach Durchführung der Maßnahme kann der Vermieter dann die Miete um 11 % der auf die Wohnung entfallenen Baukosten anheben. Der Vermieter ist an der Durchführung der Maßnahme allerdings dann gehindert, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeutet. Härtegründe können aus den baulichen Folgen der Maßnahme aber auch aus den finanziellen Auswirkungen der nachfolgenden Mieterhöhung erwachsen.
Übersteigt die Gesamtmiete nach der Modernisierungsmaßnahme 25 % bis 30 % des Familieneinkommens, so kann im Einzelfall ein Härtegrund vorliegen, so dass der Mieter die Maßnahme grundsätzlich verweigern darf. Im konkreten Fall ging auch das Amtsgericht Kreuzberg davon aus, dass die angekündigte Mieterhöhung für den Mieter eine Härte darstellt, wies aber zugleich auf eine Ausnahmeregelung hin.
Das Gesetz bestimmt ausdrücklich, dass die zu erwartende Mieterhöhung nicht als Härte anzusehen ist, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Nach der Ansicht des Gerichts greift diese Ausnahme. Die Ausstattung mit einer Zentralheizung wie auch der Austausch der einfach verglasten Fenster durch Isolierglasfenster führt nur dazu, dass die Wohnung in einen für Westberliner Verhältnisse üblichen Zustand versetzt wird.
Um einer Verurteilung zu entgehen, erklärte sich der Mieter schließlich bereit, die Wohnung aufzugeben.
Auch das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 12.05.05 entschieden, dass sich ein Mieter nicht auf eine unzumutbare Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung berufen kann, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur den allgemein üblichen Standard herbeiführen soll. Dies ist, auch wenn man nur Altbauwohnungen im Ostteil Berlins berücksichtigt, dann der Fall, wenn die Wohnung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet wird (67 S 19/05). Für den Ostteil der Stadt Berlin kann allerdings noch nicht davon ausgegangen werden, dass der Einbau von Isolierglasfenstern sowie die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Badezimmer allgemein üblich ist (67 S 433/03). Allgemein üblich ist ein Zustand, den mindestens Zweidrittel aller Mieträume in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Re-gion (Bundesland) aufweisen, wobei hier die Gerichte in Berlin zwischen dem West- und Ostteil der Stadt unterscheiden.
Der Autor ist Sozius in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Anm.: Die Modernisierungsmaßnamen sowie die Mieterhöhung wurden umfassend reformiert und finden sich nun in den §§ 555 a - 555 f BGB, sowie in § 559 BGB. )
