Grundsätzlich hat der Vermieter von Wohnraum zwei Möglichkeiten die Grundmiete, auch ohne vertragliche Vereinbarung, anzuheben.
In zeitlichen Abständen kann er nach § 558 BGB eine Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau verlangen. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum kann man in Berlin anhand des Mietspiegels ermitteln. Dort wird nach dem Alter des Hauses, der Größe der Wohnung und deren Ausstattung differenziert.
Zu berücksichtigen sind aber nur die Ausstattungsmerkmale, die nicht vom Mieter geschaffen wurden. Eine bessere Ausstattung eröffnet die Möglichkeit eine höhere Miete zu verlangen.
Verbessert der Vermieter die Ausstattung im Rahmen einer Modernisierung, so kann er daneben einen Modernisierungszuschlag verlangen. § 559 BGB erlaubt dem Vermieter, der durch Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse verbessert, 11 % der Baukosten auf die Jahresmiete umzulegen. Dabei kann auch eine höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangt werden.
Wird nun beispielsweise eine Wohnung mit Kohleöfen modernisiert, so kann der Vermieter die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Baukosten für eine Zentralheizung auf die Miete umlegen. Ferner kann er zukünftig eine höhere Miete nach dem Berliner Mietspiegel verlangen, da die Wohnung nunmehr in ein anderes Mietspiegelfeld einzuordnen ist. Die ortsübliche Miete für eine zentralbeheizte Wohnung ist nämlich höher, als die ortsübliche Miete für eine kohlebeheizte Wohnung. Folglich können aus einer Baumaßnahme zwei Mieterhöhungsmöglichkeit entstehen.
Ein Heizungseinbau war auch der Ausgangspunkt für einen Rechtsstreit. 1990 hatten die Mieter die Wohnung in Köpenick noch mit zwei Außenwandheizern des Types GAMAT und Öfen gemietet. 1995 holten sich die Mieter die Genehmigung der Vermieterin ein und bauten auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im Jahr 1999 plante die Vermieterin die mietereigene Gasetagenheizung zu demontieren und die Wohnung an eine Zentralheizung anzuschließen und mit Fernwärme zu versorgen. Die Mieter widersprachen dem, sie waren nicht bereit, Modernisierungskosten zu tragen. Die Parteien schlossen daraufhin eine Vereinbarung, in der die Mieter dem Abriss ihrer eigenen Heizung und den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz zustimmten und die Vermieterin im Gegenzug auf die Umlage der Baukosten verzichtete.
Vom redlichen Vermieter
Weitere 5 Jahre später verlangte die Vermieterin eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsbegehren stützte sich auf den Berliner Mietspiegel, wobei berücksichtigt wurde, dass die Wohnung vermieterseits mit einer Zentralheizung ausgestattet war. Über die Wirksamkeit der Mieterhöhung stritten die Parteien bis zum Landgericht Berlin, das die Klage der Vermieterin abwies. Nach der Auffassung des Gerichts hatten die Parteien seinerzeit tatsächlich nur eine Vereinbarung über das Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 559 BGB, nämlich bezüglich der Umlage der Baukosten, getroffen. Wie die Wohnung zukünftig bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel , nach § 558 BGB, zu bewerten ist, das heißt, ob die Wohnung mieterseits oder vermieterseits mit einer Zentralheizung ausgestattet ist – ergab sich aus der Vereinbarung nicht. Das Gericht meinte, die Vereinbarung weist insoweit eine Regelungslücke auf, die es nunmehr schließen muss. Ein redlicher Vermieter hätte nicht nur auf eine Mieterhöhungsmöglichkeit, sondern auf alle Mieterhöhungsmöglichkeiten, die aus der Baumaßname resultieren, verzichtet. Dies ergibt sich aus der Interessenlage der beklagten Mieter (so Urteil des Landgerichts Berlin, 67 S 257/06 vom 20.11.2006). Daher ist die Wohnung zukünftig so in den Mietspiegel einzuordnen, wie eine Wohnung mit Kohleöfen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Anm.: Die Mieterhöhung nach Modernisierung wurde reformiert. § 559 BGB ist einschlägig, enthält aber weitere Gründe für die Ablehnung der Mieterhöhung.)
