Der Bereich „Schönheitsreparaturen“ ist das Stiefkind der zum 1. September in Kraft getretenen Mietrechtsreform. Die noch in den Länderentwürfen zu findende Regelung konnte sich bis zum Abschluss des Gesetzge-bungsverfahrens nicht halten.
Angedacht war, dass der Vermieter dann nicht den Mieter zu Schönheitsreparaturen heranziehen können sollte, wenn der Mieter die Erstrenovierung bei Bezug durchgeführt hatte. Der Vermieter wiederum sollte sich bei Überlassung einer nicht frisch renovierten Wohnung durch vertragliche Vereinbarung frei zeichnen können.
Das zum 01.09. in Kraft getretene Gesetz beläßt es beim bisherigen Rechtszustand: Die grundsätzlich beim Vermieter liegende Pflicht, die fälligen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, kann weiter-hin wirksam im Rahmen des Mietvertragsabschlusses auf den Mieter übertragen werden. Lediglich im Verjäh-rungsbereich hat der Gesetzgeber zur bisherigen Rechtslage zwei Änderungen herbeigeführt:
1.
Strengt einer der Vertragsparteien ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht an, so wird die Verjäh-rungsfrist hierdurch unterbrochen. Damit gilt nun auch im Mietrecht, was bislang schon im Werkvertrags- und Kaufrecht galt.
Gibt z. B. der Mieter die Wohnung unrenoviert zurück und beantragt der Vermieter daraufhin im Rahmen eines selbstständigen Beweissicherungsverfahrens bei Gericht die Einholung eines Sachverständigengutach-tens, so wird die weiterhin 6 Monate betragende Verjährungsfrist des § 548 BGB n. F. mit der Antragstellung unterbrochen. Die Unterbrechung läuft so lange, bis das Beweissicherungsverfahren abgeschlossen ist. Nach Abschluss beginnt dann aufgrund der Unterbrechung die Verjährungsfrist erneut zu laufen. Diese neue Rege-lung trägt dem Grundsatz Rechnung, dass demjenigen, der seine Ansprüche durch ein solches Beweisverfahren zu sichern sucht, nicht gleichzeitig eine weiter laufende Verjährung diese Ansprüche zu nichte machen soll.
2.
Durch eine geänderte Formulierung in § 548 n. F. wollte der Gesetzgeber andererseits aber auch eine „Ver-dopplung“ der Verjährungsfrist verhindern. Unverändert gilt, dass der Anspruch des Vermieters auf Durchfüh-rung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf von 6 Monaten, gerechnet ab der Rückgabe der Mietsache, ver-jährt. Hat der Vermieter den Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung aufgefordert, so schlägt der anfänglich auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gerichtete Anspruch um in einen Schadensersatzanspruch auf Zahlung der für die Durchführung der Schönheitsreparaturen notwendigen Geldsumme. Dieser Geldersatzanspruch hat wiederum sein eigenes verjährungsrechtliches Schicksal, konkret, seine 6-monatige Verjährungsfrist beginnt erst nach Ablauf des letzten Tages der vom Vermieter gesetzten Frist zu laufen. Damit wird die vom Gesetzgeber bewußt gewollte kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten „ver-doppelt“. Die neue Vorschrift (§ 548 BGB) sollte dies nach der Gesetzesbegründung unterbinden.
Einsichtig ist dies nicht, denn am Gesetzeswortlaut hat sich nichts geändert. Lediglich in der Begründung führt die Bundesregierung aus, die Regelung sei eine der allgemeinen Vorschrift vorgehende spezielle Regelung, so dass sich eine solche Verdopplung verbiete. Da dies aber in dem neuen Gesetzestext nicht zum Ausdruck kommt, dürfte es wohl bei der bisherigen Regelung und damit auch weiterhin der Möglichkeit der Verdopplung der Verjährungsfrist bleiben. Das von der Bundesregierung gewollte ist nicht in den Gesetzestext eingeflossen und die Gesetzesbegründung ist eben nicht der Gesetzestext.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
