Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Nachdem das Kammergericht mit Rechtsentscheid vom 22.01.1998 (Aktenzeichen 8 RE-Miet 6765/97) entschieden hatte, daß die in Mietverträgen der ehemaligen DDR enthaltenen kurzen Kündigungsfristen von zwei oder drei Wochen wirksam sind, wurde nunmehr durch das Kammergericht auch die Frage geklärt, ob und in welchem Umfang der Mieter Renovierungsleistungen vor seinem Auszug erbringen muß.


Auch in der ehemaligen DDR existierten verschiedene Mustermietverträge mit verschiedenen Vertragsklauseln zur Renovierungsverpflichtung des Mieters. War im Mietvertrag geregelt, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet ist, jedoch zum Ersatz von Mehrkosten, wenn er während der Mietzeit seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkam, so bestand im Regelfall kein Anspruch des Vermieters auf Ausführung von Malerarbeiten bei Mietvertragsende. Dies hatte das Landgericht Berlin bereits mit Urteil vom 13. Februar 1997 entschieden (Aktenzeichen 67 S 370/96).
Enthielt der Mietvertrag hingegen die Klausel „für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich“, so wurde überwiegend die Auffassung vertreten, daß der Mieter fällige Schönheitsreparaturen ausführen muß.

Der Rechtsentscheid des Kammergerichtes bindet die Gerichte Das Kammergericht hat mit Beschluß vom 16. Oktober 2000 (Aktenzeichen 8 RE-Miet 7674/2000) nun entschieden, daß der Mieter durch diese Klausel nur verpflichtet wird, bei Vertragsende die Wohnung zu renovieren, sofern er während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandsetzungsarbeiten durchgeführt hat und deshalb Substanzschäden entstanden sind. Dabei muß es sich um Schäden an Putz, Mauerwerk oder Holz (Fußboden, Fenster oder Türen )handeln, die nun für den Vermieter einen erhöhten Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten verursachen.
Selbst wenn der Mieter also während der Mietzeit keinerlei Renovierungsarbeiten vorgenommen hat, so muß der Vermieter für einen Schadenersatzanspruch nachweisen, daß durch dieses Unterlassen des Mieters das Holz der Türen und Fenster oder der Putz der Wände beschädigt wurde. Selbst wenn dies gelingt, schuldet der Mieter nicht die Kosten für die komplette Renovierung der Wohnung, sondern nur die notwendigen Mehrkosten, die für die Beseitigung der Schäden an der Mietsache anfallen. In der Praxis wird es dem Vermieter schwerfallen, im einzelnen nachzuweisen, daß etwaige Schäden am Putz oder Holzschäden am Fußboden oder den Fensterflügeln darauf zurückzuführen sind, daß der Mieter den erforderlichen Neuanstrich unterlassen hat. Nur in Ausnahmefällen wird sich hier ein Prozeß für den Vermieter lohnen.

Die Durchsetzung der Renovierungsverpflichtung während der Mietzeit Auch nach den ehemaligen DDR-Mietverträgen ist der Mieter während des laufenden Mietvertragsverhältnisses verpflichtet, malermäßige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Wann nun die Voraussetzungen für die klageweise Durchsetzung dieses Vermieteranspruches vorliegen, ist jedoch auch zwischen den Berliner Gerichten noch nicht abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 30.05.1990 (Aktenzeichen VIII ZR 207/89) entschieden, daß der Vermieter zwar keinen Schadensersatz jedoch einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten vom Mieter fordern könne. Der Bundesgerichtshof weist in der Entscheidung darauf hin, daß während des Mietvertragsverhältnisses die Schönheitsreparaturen in erster Linie dem Mieter zu Gute kommen sollen. Deshalb steht dem Vermieter nur ein Anspruch auf Vorschuß zu, der im Unterschied zum Schadenersatz, tatsächlich für die notwendigen Arbeiten in der Wohnung des Mieters verbraucht werden muß. Nach Ausführung der Arbeiten ist gegenüber dem Mieter abzurechnen

Streit besteht darüber, ob ein solcher Renovierungsvorschuß vom Mieter nur dann verlangt werden kann, wenn durch das Unterlassen der Malerarbeiten eine Substanzverletzung für die Mietsache selbst droht. Der Bundesgerichtshof hat mit o. g. Entscheidung diese Voraussetzung nicht vorausgesetzt, dafür aber teilweise die Landgerichte Gut beraten ist hier, wer die Rechtssprechung des für ihn zuständigen Gerichtes kennt. Nach der Entscheidung des Kammergerichts wird den Vermietern vielfach nämlich nichts anderes übrig bleiben, als die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen klageweise zu erzwingen, um nicht ohne Aussicht auf Schadensersatz auf einer unrenovierten Wohnung sitzen zu bleiben.


Der Autor ist Anwalt in der Kanzlei Klasen und Hennings.

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