Stirbt der Vermieter oder einer von mehreren Vermietern, so treten dessen Erben aufgrund der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge an dessen Stelle. Weder den Erben des Vermieters noch dem Mieter steht ein Kündigungsrecht zu.
Differenzierter sind die in den §§ 569, 569 a, 569 b BGB geregelten Folgen bei dem Tod eines Mieters (s. Anm).
Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Erben
Stirbt der Mieter, so treten dessen Erben in alle sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Da die Erben jedoch vielfach bereits mit Wohnraum versorgt sind, räumt ihnen das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht ein.
Gibt es mehrere Erben, so kann das Kündigungsrecht nur von allen Erben gemeinsam ausgeübt werden. Ist einer von mehreren Mietern verstorben, können die Erben nur gemeinsam mit dem überlebenden Mieter kündigen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes steht auch dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Dieses Kündigungsrecht ist jedoch von geringer praktischer Bedeutung, da die Erben Kündigungsschutz genießen, so daß neben dem Erbfall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Auflösung des Vertragsverhältnisses bestehen muß, z.B. Eigenbedarf. Die Kündigung der Erben ist möglich, sobald sie die Erbschaft angenommen haben. Handeln die Erben schnell und mit der erforderlichen Sorgfalt, kündigen sie also zum erstmöglichen Termin, so gilt eine verkürzte Kündigungsfrist, so daß bei Zugang der Kündigungserklärung bis zum 03. Werktag des Kalendermonats das Vertragsverhältnis bereits mit Ablauf des übernächsten Monats beendet wird. Auch ein befristetes Mietvertragsverhältnis kann so vorzeitig beendet werden.
Der besondere Schutz der Ehegatten
Haben Eheleute gemeinsam eine Wohnung gemietet und führen sie darin einen gemeinsamen Haustand, so wird das Mietverhältnis bei Tod eines Ehegatten mit dem Überlebenden fortgesetzt.
Der überlebende Ehegatte kann das Mietverhältnis auch unter Einhaltung der verkürzten Frist kündigen, sofern die Kündigung für den ersten Termin erfolgt, zu dem sie zulässig ist.
Der Schutz von Familienangehörigen
Hat der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Ehegatten, (auch der, der nicht Mitmieter ist) oder einem Familienangehörigen geführt, so hat auch dieser nach dem Tod des Mieters das Recht, anstelle des Mieters das Mietvertragsverhältnis fortzusetzen.
Dabei verdrängt das Eintrittsrecht des überlebenden Ehegatten das Eintrittsrecht anderer Familienangehöriger.
Zu den Familienangehörigen zählen alle Verwandten und Verschwägerten als auch der Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft. Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft setzt nach Ansicht des BGH eine eheähnliche Gemeinschaft zwischen Mann und Frau voraus, die auf Dauer angelegt ist, daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zuläßt und sich durch innere Bindung auszeichnet und die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründet. Dies geht über die Beziehung einer reinen Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinaus.
Die Bundesregierung plant im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes auch ein Eintrittsrecht für diejenigen Personen gesetzlich zu verankern, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Damit wird erstmals auch Mitbewohnern einer gleichgeschlechtlichen Partnerschaft die Möglichkeit des Eintrittes in das Mietvertragsverhältnis eröffnet.
Der Eintritt des überlebenden Ehegatten oder anderer Familienangehöriger erfolgt kraft Gesetzes und sozusagen „automatisch“, sofern keine Ablehnung erfolgt. Die Ablehnungserklärung muß innerhalb einer Frist von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgen. Lehnt der überlebende Ehegatte ab, so treten etwaige Familienangehörigen und sofern auch diese ablehnen, die Erben ein.
Für die Erben ist folglich in erster Linie darauf zu achten, daß die Möglichkeit des Sonderkündigungsrechtes gewahrt wird durch Ausspruch der Kündigung zum erstmöglichen Termin.
Der Vermieter hingegen hat häufig das Problem, daß der oder die Erben nicht zweifelsfrei zu ermitteln sind. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietvertragsverhältnis ist dann beim zuständigen Nachlaßgericht die Anordnung einer Nachlaßpflegschaft zu beantragen, um keine Fristen zu versäumen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.
(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich noch auf die alte Fassung des BGB. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Tod des Mieters richtet sich nach §§ 563 ff. BGB. Die Lebenspartner sind den Ehegatten gleichgestellt.)
