Bei dem Abschluß von Gewerbe- oder Wohnraummietvertragsverhältnissen kommt es auf den vereinbarten Vertragszweck an und nicht auf die Frage, ob sich die Räumlichkeiten tatsächlich zu diesem Zweck, zum Bei-spiel zum Wohnen, oder z.B.zum Betrieb einer Diskothek eignen. Soll der Mieter und seine Haushaltsangehörigen in den Räumen schlafen, kochen und essen, so handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag, selbst wenn die Nutzung baurechtswidrig wäre. Wird eine hellhörige Neu-bauwohnung zum Betrieb einer Diskothek vermiete, so ist der Vertrag wirksam, selbst wenn gegen geltendes Bauordnungsrecht oder Bauplanungsrecht verstoßen wird.
Vermieter trägt Verwendungsrisiko
Daß Wohnraum seinem eigentlichen Zweck durch die Mietvertragsparteien nicht entzogen wird, wird durch die Zweckentfremdungsverbotsverordnung gewährleistet. Verstöße gegen diese Verordnung liegen zum Beispiel dann vor, wenn Wohnraum lange Zeit ohne Grund leersteht oder aber zu gewerblichen Zwecken vermietet wird. Andererseits kann durchaus das Bedürfnis bestehen, daß zum Beispiel ein freiberuflich tätiger Mieter einzelne Räume zu beruflichen Zwecken nutzt. Da für gewerblich genutzte Teilflächen der Wohnung auch bei knappem Wohnraumangebot ein höherer Mietzins gefordert werden kann, wurden in der Vergangenheit viele solcher „Mischmietverhältnisse“ begründet. Wird dem Mieter das Recht zur gewerblichen Nutzung von mehr als 50 % der Wohnfläche eingeräumt, so bedarf es einer entsprechenden Genehmigung. Fehlt diese, so kann ein Mangel der Wohnung vorliegen.
Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen, zum Beispiel zum Betrieb einer Gaststätte, Spielhalle oder eines Wohnheimes, bedarf es zahlreicher Genehmigungen durch die jeweils zuständigen Behörden. Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, daß die Mieträume entsprechend der Nutzungsart, ihrer Lage und Beschaffenheit zu dem vereinbarten Zweck nutzbar sind. Der Mieter muß hingegen die persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen erbringen, um notwendige Genehmigungen zu erhalten.
Wird zum Beispiel die Konzession für den Betrieb einer Gaststätte nicht erteilt, da geforderte Kfz-Stellplätze nicht bereit gestellt werden können, ist die Mietsache mangelhaft, nicht jedoch wenn die Konzession hingegen wegen fehlender Zuverlässigkeit des Mieters verweigert wird.
Das sogenannte Verwendungsrisiko kann auch nicht durch formularmäßige Vereinbarung auf den Mieter über-tragen werden. Klauseln, wonach die Einholung baurechtlicher Genehmigungen Sache und Risiko des Mieters ist, oder der Mietvertrag bei Versagung der behördlichen Nutzungserlaubnis als „aufgelöst“ gelten soll, sind unwirksam.
Der Mieter hat erst Rechte, wenn über ihm das Damokles-Schwert der belastenden Verwaltungsent-scheidung schwebt.
Fehlen erforderliche Genehmigungen, zum Beispiel eine erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum, so kann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung die Genehmigung nicht erbringt, der Mieter den Mietzins mindern oder das Vertragsverhältnis fristlos kündigen. Dies gilt jedoch nicht, solange die Behörde eine unzulässige Nutzung duldet und keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Erforderlich ist also entweder ein rechtswirksames behördliches Verbot oder zumindest die konkrete Andro-hung einer entsprechenden behördlichen Maßnahme.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings, mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
