Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Vor dem Malern den Mietvertrag prüfen

Unwirksame Schönheitsreparaturregelungen

Mit dem Ende des Mietvertrages endet häufig auch die gute Beziehung zwischen den Mietvertragsparteien. Streit entsteht häufig bei der Frage, welche Renovierungsarbeiten/ Schönheitsreparaturen der Mieter erbringen muss. Ein Blick ins Bürgerliche Gesetzbuch hilft nicht weiter, da dort nur geregelt ist, dass grundsätzlich der Vermieter instandsetzungsverpflichtet ist.

Es ist jedoch zulässig und entspricht mittlerweile der Verkehrssitte, wie der BGH mit seinem Urteil vom 14.07.2004 festgestellt hat (Aktenzeichen VIII ZR 339/03), dass ein Teil dieser Instandsetzungspflicht, nämlich die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden. Die Folge ist, dass bei Anmietung einer Wohnung über diesen Punkt selten verhandelt wird. Vermieterseits werden vielmehr Mustermietverträge vorgelegt, mit denen der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen auszuführen und die den strengen gesetzlichen Regelungen über allgemeine Vertragsbestimmungen unterworfen sind.

Ist die Mietvertragsklausel unwirksam, malert der Vermieter

Zulässig ist eine vorformulierte Regelung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Selbst wenn es im Mietvertrag heißt, dass „der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt“, so hat der Mieter gleichwohl das Recht und die Pflichten, regelmäßig Renovierungsarbeiten selbst auszuführen und nicht nur die Kosten dafür zu tragen, wie der BGH in oben genanntem Urteil entschieden hat. Häufig wird der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit als auch bei Mietvertragsbeginn oder bei Mietvertragsende verpflichtet.
Muss der Mieter bei Einzug renovieren, also die Abwohnspuren vom Vormieter, statt seiner eigenen beseitigen, so wird er im Vertrag unangemessen benachteiligt. Die Reglungen über die Schönheitsreparaturen sind daher grundsätzlich unwirksam. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter für die Anfangsrenovierung ein angemessenes Entgelt zahlt. Wird dem Mieter durch einen Mustermietvertrag auferlegt, während der Mietzeit und in jedem Fall auch bei Vertragsende die Schönheitsreparaturen auszuführen (zwingende Endrenovierung), so sind ebenfalls beide Regelungen unwirksam. Dann bleibt es beim gesetzlichen Leitbild, wonach der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen schuldet. Dies gilt sogar bei der Vermietung von Geschäftsräumen, wie der BGH am 06.04.2005 entschieden hat (Aktenzeichen XII ZR 308/02).

Was sind starre Fristen?
Im Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz aus dem Jahr 1976 sind so genannte Erfahrungsfristen enthalten. Danach geht man davon aus, dass in der Regel Bad und Küche alle 3 Jahre, die Wohnräume alle 5 Jahre und die Nebenräume alle 7 Jahre zu streichen sind. Verpflichtet der vom Vermieter vorgelegte Mietvertrag den Mieter ohne wenn und aber innerhalb dieser Fristen Malerarbeiten auszuführen, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume berücksichtigt wird, so sind alle weiteren Reglungen im Vertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH-Urteil vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03). Zulässig sind auch so genannte Abgeltungsklauseln, wonach der Mieter verpflichtet wird, bei Vertragsende anteilig Malerkosten zu zahlen, sofern die üblichen Renovierungsfristen noch nicht verstrichen sind. Kann der Vermieter allerdings durch ein Angebot eines Malers die Kosten verbindlich festlegen oder muss der Mieter nach der Regelung 100 % der Malerkosten tragen, so ist die Klausel unwirksam. Dies gilt auch, wenn dem Mieter untersagt wird, die Arbeiten vor Vertragsende selbst auszuführen und damit den Geldanspruch abzuwenden.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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