Unterschiede bei der Wohnraum- und Gewerbemiete

Die Hauptpflichten in einem Mietverhältnis bestehen zum einen in der Bezahlung der Miete, zum anderen in der Überlassung der Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand. Dies regelt § 535 BGB, der jedoch abweichende Vereinbarungen der Parteien zulässt. Grundsätzlich kann der Vermieter daher diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Erfolgt die Abwälzung der Instandhaltungspflicht jedoch durch Klauseln in Formularmietverträgen, so sind die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzuwenden.

Diese Verbraucherschutzvorschriften verbieten überraschende und mehrdeutige Regelungen und die unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Bei der Wohnraummiete darf zudem das Minderungsrecht des Mieters nicht eingeschränkt werden.

Die Instandhaltungspflicht des Gewerbemieters

Bei der Vermietung von Gewerberaum können dem Mieter sowohl die Kosten für Reparaturmaßnahmen als auch die Reparaturverpflichtung selbst auferlegt werden. Voraussetzung ist jedoch stets eine eindeutige vertragliche Vereinbarung. Vereinbarungen in Formularmietverträgen sind auch in Geschäftsraummietverträgen eng auszulegen. Die Reparaturverpflichtung darf sich nur auf die Mieträume selbst und auf die Schäden beziehen, die dem Mietgebrauch oder dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind. Die Kosten für den Ankauf neuer Geräte, z. B. eines neuen Heizkessels muss der Mieter im Regelfall nicht tragen. Vorformulierte Vertragsbestimmungen sind zumindest dann unwirksam ist, wenn der Mieter auch außerhalb der Mieträume, also an "Dach und Fach" alle Reparaturen durchführen muss.

Wann sind Kleinreparaturklauseln wirksam ?
Auch bei der Wohnraummiete ist es möglich, durch einzelvertragliche Regelungen, die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter zu übertragen.
Bei der Verwendung von Formularmietverträgen kann der Mieter nur wirksam verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen auszuführen und die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen.
Danach muss der Mieter die Kosten für Instandsetzungen an Teilen innerhalb der Wohnung tragen, die seinem häufigen und direkten Zugriff ausgesetzt sind. Kleinreparaturen können an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden anfallen. Wirksam ist eine Vertragsklausel nur dann, wenn ein Höchstbetrag je Einzelreparatur und ein maximaler Gesamtbetrag pro Jahr genannt wird. Die Vereinbarung eines Betrages von 75,00 € pro Reparatur und von maximal 6 % der Jahresnettomiete hielt der BGH für angemessen. Verlangt der Vermieter eine höhere Kostenbeteiligung, so entscheidet im Zweifel dass Gericht über deren Angemessenheit. Vereinbarungen, die von den beschriebenen gerichtlichen Vorgaben abweichen, sind im Regelfall unwirksam. Dies gilt insbesondere für Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, Reparaturen selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Dementsprechend darf der Mieter auch nicht durch Formularmietvertrag verpflichtet werden, mitvermietete Elektro- oder Gasgeräte auf eigene Kosten zu warten oder durch eine Firma warten zu lassen. Dementsprechend ist auch die in Formularmietverträgen häufig zu findende Regelung, wonach der Mieter die überlassene Gasetagenheizung auf eigene Kosten warten muss, unwirksam. Zur Durchführung der Wartung ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten kann dieser dann gegebenenfalls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin