Verursacht ein Mitbewohner im Hause nachhaltig Lärm, so hat der betroffene Mieter zum einen Rechte gegen diesen auf Unterlassung und in schwerwiegenderen Fällen sogar auf Zahlung eines Schmerzensgeldes. Gegen seinen Vermieter hat er ein Recht zur Minderung und den Anspruch auf Beseitigung dieser Störungsquelle und, je nach schwere, weitergehende Rechte bis hin zur Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter wiederum hat gegen den störenden Mieter ebenfalls ein Recht auf Unterlassung, des weiteren auf Ersatz des ihm entstehenden Schadens, z.B. durch die Minderung oder gar durch Mietausfall und ggf. das Recht zur außerordentlichen Kündigung.
Wenn ein Mieter sich durch Lärm beeinträchtigt fühlt, sollte er akribisch Protokoll führen über die Art und Weise der Beeinträchtigungen, wann sie bestanden haben und wie lange. Sein Vermieter wird ihn auf Zahlung des Rückstandes verklagen und dort muß der Mieter die zur Minderung berechtigenden Umstände genauestens unter Beweis stellen. Deshalb sollte er Dritte (Freunde, Bekannte, usw.) beiziehen, die als Ohrenzeugen in Frage kommen.
Bekanntlich ist nicht Lärm gleich Lärm. Die laute Stereoanlage des Nachbarn stört diesen nicht. Die Klavier-übungen des Kindes stören auch nicht dessen Eltern, wohl aber den Nachbarn darüber oder darunter.
Hier hilft der von der Rechtsprechung entwickelte Begriff der Zimmerlautstärke als Maßstab. Jede Wohnung muß so geschaffen sein, daß es möglich ist in ihr Gespräche oder Telefonate zu führen, ohne gleich schreien zu müssen. Zugleich darf aber auch aus der Wohnung heraus wegen ganz normaler Geräusche der unmittelbare Nachbar nicht gestört werden. (siehe auch Artikel in der Ausgabe vom 21./22.04. an dieser Stelle).
Streiten sich die betroffenen über das Ausmaß des Lärmes, so muß ein Sachverständiger diesen messen. Heut-zutage ist dies auch möglich. Wird bei Wohnraum der sogenannte Beurteilungspegel für Tageslärm von 35 db/A und für Nachtlärm von 25 db/A überschritten, ist eine objektive Lärmbeeinträchtigung und damit auch ein Mangel der Mietsache nachgewiesen.
Umweltfaktoren
Häufig geht die Lärmbeeinträchtigung von der nahe gelegenen Verkehrsstraße, den Bahngleisen oder dem Flughafen aus. Bezieht der Mieter unter diesen Umständen die Wohnung, so wird ihm ein Minderungsrecht versagt. Solche Belästigungen gehören zum allgemeinen Lebensrisiko eines Jeden.
Anders ist die Frage zu beurteilen, wenn eine zunächst ruhige Straße aufgrund von Verkehrsumleitungen zu einer lauten Straße wird. Hier ist darauf abzustellen, auf was der Mieter nach seinem Vertrag Anspruch hat.
Interessant sind die Fälle, bei denen die Mieter durch Baulärm von einem Nachbargrundstück beeinträchtigt werden. Teilweise wird zumindest für Großstädte bei den Gerichten auch Baulärm als für eine Großstadt „übli-che“ Belästigung angesehen und demzufolge Rechte des Mieters verneint. Bejahendenfalls hat der Mieter auch hier sowohl Ansprüche gegen den Verursacher wie auch gegen seinen Vermieter. Indes kann sich auf Grund nachbarschaftlicher Regelungen der Vermieter als Grundstückseigentümer häufig bei seinem bauenden Nach-barn nicht schadlos halten, denn Bauarbeiten auf einem Grundstück liegen im Rahmen ordnungsgemäßer Nut-zung. Der Vermieter kann seinen Minderungsschaden nur dann und in der Regel auch nur teilweise ersetzt bekommen, wenn die Baumaßnahmen den üblichen Baulärm erheblich überschreiten.
Der Autor ist Anwalt der Berliner Kanzlei Klasen und Hennings mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht.
