Lärm bzw. sein Gegenstück, also Ruhe, sind heute mehr denn je bestimmendes Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen eine Wohnung. Die Akzeptanz einer Lärmbeeinträchtigung ist gegenüber früheren Jahren deut-lich herabgesetzt. Zumindest dauerhafter Lärm wird nicht nur mehr als Belästigung, sondern als gesundheits-gefährdend erkannt.
Jede Wohnung unterliegt verschiedensten Lärmursachen. Es stellt sich deshalb die Frage, wann und bei wel-cher Lärmursache ein Mieter Rechte gegen seinen Vermieter hat.
Diese sind nur dann gegeben, wenn sich der auf die Wohnung einwirkende Lärm als Fehler (Mangel) der Miet-sache darstellt.
Die Wohnung ist dann fehlerhaft, wenn der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch, also die sogenannte Soll-Beschaffenheit, von den tatsächlichen Gegebenheiten, also von der soge-nannten Ist-Beschaffenheit, negativ in nicht unerheblichem Maße abweicht. In den gängigen Mietvertragsvor-drucken werden die Räume „zur Nutzung als Wohnung“ bzw. „zu Wohnzwecken“ vermietet. Eine nähere Kon-kretisierung oder Abgrenzung, was hierunter im einzelnen zu verstehen ist bzw. die Mietsache für diesen Ver-tragszweck hergibt oder nicht, fehlt, so daß die Rechtsprechung gezwungen ist, diese Zweckbestimmung auszu-legen. Die Rechtsprechung ist nicht in allen Punkten einheitlich. Dies fängt schon bei der Schalldämmung eines Hauses an. Im Werkvertragsrecht schuldet der Bauunternehmer in aller Regel dem Bauherren, die Ein-haltung aller einschlägigen technischen Anforderungen auch im Schallschutzbereich. Vermieter schuldet nur vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit Ein Vermieter schuldet jedoch dem Mieter eben nicht ein technisch einwandfreies Haus, sondern die vertrags-gemäße Nutzungsmöglichkeit der Wohnung. Diese Unterscheidung wird häufig nicht gemacht und von einer solchen technischen Unzulänglichkeit sofort auf den Mangel der Wohnung geschlossen. So einfach geht es nicht. Eine unzureichende Schalldämmung kann, muß aber nicht einen Mangel der Mietsache bedeuten. Eine Wohnung kann trotz Einhaltung aller technischen Lärmvorschriften gleichwohl mangelbehaftet sein, wie sie genauso gut mangelfrei sein kann, obgleich bei ihrer Errichtung gegen Lärmvorschriften verstoßen wurde. Beispiel: In einem nach technischen Lärmvorschriften einwandfrei errichteten Miethaus wird im Erdgeschoß eine Gaststätte betrieben. Schallschutztechnisch ist die Decke zum 1. Geschoß für Tonträger-Musik geeignet; der Gaststättenmieter bietet aber seinen Gästen Live-Musik, die schallschutztechnisch schwieriger zu absorbie-ren ist. Hier wird der Mieter der Wohnung im 1. OG beeinträchtigt; ein Mangel ist zu bejahen.
Umgekehrtes Beispiel: In einem Miethaus ist der Schallschutz der Decke zwischen Erdgeschoß und 1. OG für das im Erdgeschoß betriebene Gewerbe objektiv unzureichend. Wenn gleichwohl sich die Gewerbemieter ent-sprechend ruhiger verhalten, wird der Wohnungsmieter darüber nicht beeinträchtigt. Ein Wohnungsmangel liegt trotz objektivem technischem Mangel des Hauses nicht vor.
Zimmerlautstärke ist maßgebend
Entscheidende Bedeutung kommt dem von der Rechtsprechung definierten Inhalt des Begriffes „Zimmerlautstärke“ zu. Jenseits aller technischen Schallschutzvorschriften muß die Wohnung gewährleisten, daß sowohl die in der Wohnung selbst erzeugten Geräusche (normale Musik, Unterhaltung, Waschmaschinengeräusche, Trittgeräusche usw.) nicht derart nach außen dringen, daß z.B. die Nachbarn jedes Gespräch mit verfolgen können, die Intimsphäre also nicht mehr gewahrt ist, wie auch umgekehrt solche Geräusche nicht auf die betreffende Wohnung einwirken dürfen.
Wird die so definierte Zimmerlautstärke überschritten, liegt eine Beeinträchtigung vor.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit Schwerpunkt Mietrecht.
