Wer Gewerberäume anmietet, um ein Büro, einen Laden, eine Werkstatt oder eine Gaststätte zu betreiben, wird nur investieren, wenn gewährleistet ist, dass das Gewerbe über Jahre hinweg ausgeübt werden kann.
Nach der gesetzlichen Regelung kann ein Gewerbemietvertrag jedoch von jeder der Vertragsparteien am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.
Da auch der Vermieter in der Regel Planungssicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Mieteingänge wünscht, ist es daher üblich, Gewerbemietverträge zu befristen, mithin das Kündigungsrecht beider Parteien für mehrere Jahre auszuschließen. Dass ein Gewerbemietverhältnis oder Pachtverhältnis auf die Dauer von 5 oder 10 Jahre fest abgeschlossen wird, ist keine Seltenheit. Eine längere Laufzeit des Vertrages bedeutet aber auch ein höheres Haftungsrisiko für den Mieter.
Bis zum Vertragsende droht Schadenersatz
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten weniger als eine Miete oder schuldet er an drei Zahlungsterminen einen Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht, so kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen. Die Möglichkeit, die Folgen der Kündigung durch Zahlung des Rückstandes abzuwenden, hat nur der Wohnraum- nicht aber der Gewerberaummieter. Dieser ist vielmehr verpflichtet, die Gewerberäume herauszugeben.
Aber auch wenn der Mieter die Gewerberäume unverzüglich herausgibt, muss er, da er die Auflösung des Mietvertragsverhältnisses durch Nichtzahlung der Miete verschuldet hat, Schadenersatz leisten. Der Schadensersatzanspruch besteht in Höhe der bisher vereinbarten Miete. Der Schadenersatz muss gezahlt werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Mietvertragsverhältnis beenden könnte, mithin bis zum Ablauf der Befristung. Hat der Mieter also einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen und wird dieser Mieter nach dem ersten Kalenderjahr fristlos gekündigt, so muss er im schlimmsten Fall für weitere 4 Jahre die Miete zahlen, ohne dass er die Gewerberäume nutzen darf. Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, den Schaden dadurch gering zu halten, indem er alle Bemühungen unternimmt, einen neuen Mieter zu finden. Werden die Mieträume neu zu einem geringeren Mietzins vermietet, so muss der ausgeschiedene Mieter bis zum Ende der Befristung die Differenz zwischen der mit ihm vereinbarten und der vom neuen Mieter gezahlten Miete ausgleichen. Auch dann wenn es gelingt, die Gewerberäume zur vereinbarten Miete neu zu vermieten, können Schadenersatzansprüche bestehen. Kann der Mietzins nämlich vom neuen Mieter nicht beigetrieben werden, so ist der Vormieter auch zur Zahlung des vollen Mietausfalles verpflichtet (Kammergericht Urteil vom 10.09.98, 8 U 8910/97).
Bei Insolvenz des Mieters kann der Vermieter nur eingeschränkt kündigen
Ist die Kündigung des Vermieters dem Mieter erst einmal zugegangen, so sind die Folgen meist fatal. Der Schadenersatzanspruch, der häufig die Existenz des Gewerbemieters gefährdet, ist bereits entstanden. Der Mieter muss daher sorgfältig darauf achten, dass ein Zahlungsrückstand in oben genannter Höhe gar nicht entsteht. Der Vermieter wird, wenn die Mieten ausbleiben, sofort kündigen und so schnell wie möglich einen solventen Nachmieter suchen. Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so kann der Vermieter wegen der vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufenen Rückstände nicht mehr kündigen. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn nach der Eröffnung des Verfahrens ein erheblicher Rückstand entsteht.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.
