Nach neuem Recht kann der Mieter den Mietvertrag ohne dass er einen Grund dafür angeben muss am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In bereits abgeschlossenen Mietverträgen findet man jedoch häufig Vereinbarungen, wonach die Kündigungsfristen entsprechend der Dauer des Mietverhältnisses 3, 6, 9 oder 12 Monate betragen.
Diese Regelungen gelten auch in Zukunft, wie das Amtsgericht Charlottenburg kürzlich entschieden hat (AG Charlottenburg vom 30.01.2002, 203 C 539/01).
Ferner war und ist es möglich mietvertraglich das ordentliche Kündigungsrecht, nämlich die Kündigung ohne Vorliegen eines besonderen Grundes für mehrere Jahre auszuschließen. Häufig wird aber übersehen, dass auch dann wenn der Mieter eine Kündigungsfrist von 6, 9 oder gar 12 Monaten einhalten muss oder ein Kündigungsausschluss für die ordentliche Kündigung besteht, das Gesetz zahlreiche Möglichkeiten vorsieht, wonach der Mieter aufgrund bestimmter Umstände vorzeitig den Mietvertrag beenden kann (außerordentliche Kündigung). Um sich aus einem nachteiligen Mietvertrag zu lösen ist die Kenntnis dieser Rechte von Bedeutung, zumal der Mieter sie innerhalb einer kurzen Frist wahrnehmen muss.
Außerordentliche Kündigung bei Vertragsverstößen
Der Mieter kann mit der kurzen 3-monatigen Frist den Mietvertrag kündigen, wenn der Vermieter ihm die Mietwohnung nicht rechtzeitig übergibt oder der Mieter später die Wohnung überhaupt nicht benutzen kann, z.B. weil die Heizung im Winter ausfällt oder ständig Wasser in die Mieträume eindringt oder Ungezieferbefall in erheblichem Maße auftritt.
Die Kündigung ist davon abhängig, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt hat. Wartet der Mieter zu lange ab, so ist dies Beleg dafür, dass die Beeinträchtigung so schwerwiegend nicht ist und der Mieter verliert sein Kündigungsrecht. Einer Fristsetzung bedarf es dann nicht, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei reicht eine objektive Gefährdung der Gesundheit des Mieters aus. Ungenügende Beheizung, der Befall mit Taubenzecken oder nicht vom Vermieter zu vertretende Schimmelpilzbildung wurden von den Gerichten als Kündigungsgründe wegen Gesundheitsgefährdung anerkannt.
Wird der Hausfrieden nachhaltig gestört und ist deshalb die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses unzumutbar, kann der betroffenen Vertragspartei ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen. Hier kommt es entsprechend der gesetzlichen Formulierung auf die Umstände des Einzelfalles, insbesondere auf das Verschulden des Verursachers und auf die Nachhaltigkeit der Störung, an.
Der Trick mit der Untervermietung
Bei Wohn- und Geschäftsraummietverträgen bedienen sich die Mieter vielfach eines legalen Tricks. Der Vermieter wird gebeten, eine Untermietgenehmigung zu erteilen. Erlaubt der Vermieter die Untervermietung der überlassenen Wohn- oder Gewerberäume nicht, so kann der Mieter trotz eines Kündigungsausschlusses oder einer Befristung kündigen. Voraussetzung ist jedoch, wie das Oberlandesgericht Koblenz im Rechtsentscheid vom 30.04.2001 (4 W-RE 525/00) festgestellt hat, dass der Mieter in seinem Antrag auch einen konkreten Untermieter namentlich benennt. Der Mieter hat nämlich nur einen Anspruch auf eine personenbezogene Untermietgenehmigung.
Mit dem Tod endet der Mietvertrag nicht
Stirbt ein Mieter, so treten der Ehegatte, Lebenspartner oder die im Haushalt wohnenden Familienangehörigen des Mieters in den Mietvertrag ein. Wollen die Hinterbliebenen diese Folge abwenden, so müssen sie binnen eines Monats seit Kenntnis vom Todesfall gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
Nach dieser Erklärung gilt der Eintritt der vorgenannten Personen als nicht erfolgt. Dann treten die Erben des Mieters in das Mietvertragsverhältnis ein. Diese können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass keine der o. g. Personen in das Mietvertragsverhältnis eintritt, außerodentlich kündigen.
Die Kündigung nach Mieterhöhung
Begehrt der Vermieter wegen Modernisierung eine Mieterhöhung oder weil er die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben will, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich kündigen. Dies hat zudem die Folge, dass die begehrte Mieterhöhung nicht eintritt.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
