Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mieter muß zeitnah kündigen - Wartet der Mieter zu lange, verliert er das Recht zur fristlosen Kündigung

Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages ein, wenn der Vermieter schuldhaft vertragliche Pflichten verletzt, erhebliche Wohnungsmängel nicht beseitigt oder bei der Nutzung der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet ist.



Fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung
Der Mieter kann den Vertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter eine so schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht, daß man dem Mieter nicht zumuten kann, bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist abzuwarten. Wie so oft kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Gerichtlich bestätigt wurde ein Grund zur fristlosen Kündigung bei schwerwiegender und nicht zu entschuldigender Beleidigung, Drohung mit Gewalt oder bei Tätlichkeiten sowie bei wiederholter Weigerung des Vermieters, einer behördlichen Auflage zur Mängelbeseitigung nachzukommen.
Auch eine unsachliche und unbegründete Strafanzeige einer Vertragspartei kann einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.

Fristlose Kündigung wegen Wohnungsmängel
Wird die Wohnung nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt oder besteht bei Mietvertragsabschluß oder später ein erheblicher Mangel, so kann dem Mieter gleichfalls ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen. Damit das Recht zur fristlosen Kündigung entsteht, muß der Mieter dem Vermieter zunächst einen erheblichen Mangel anzeigen.
Ein solcher erheblicher Mangel liegt zum Beispiel vor, wenn ständig Klopfgeräusche der Heizung stören, bei übermäßiger Geruchsbelästigung, die Heizung innerhalb der Heizperiode ausfällt oder bei ungenügender Versorgung mit einwandfreiem Trinkwasser. Auch die Duldung eines Bordellbetriebes durch den Vermieter kann den Mieter zur Kündigung berechtigen (s. Anm.).
Grundsätzlich muß der Mieter jedoch vor dem Ausspruch der Kündigung dem Vermieter ausdrücklich eine Frist zur Mangelbeseitigung einräumen. Die Frist muß angemessen sein, d.h. sie muß unter Beachtung normaler Reparaturzeiten zur Mangelbeseigung ausreichen.
Nur ausnahmsweise, nämlich wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung ernstlich und endgültig verweigert hat oder die Abhilfe für den Mieter nicht zumutbare Zeit in Anspruch nimmt, bzw. mit unzumutbaren Belästigungen verbunden ist, kann das Erfordernis der Fristsetzung entfallen. Hier sind die Anforderungen der Gerichte jedoch streng.
Liegen Wohnungsmängel vor oder ist durch die Nutzung der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet, so kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Es können also auch Mängel eine fristlose Kündigung begründen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind. So kann der von einer benachbarten Großbaustelle ausgehende er-hebliche Lärm eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Auch in einem solchen Fall kann das Erfordernis einer Mangelbeseitigungsfrist ausnahmsweise entfallen, wenn der Vermieter die Einstellung des Bauvorhabens nicht bewirken kann.
Schließlich kann der Mieter erst fristlos kündigen, wenn die gesetzte Frist ohne erfolgreiche Mangelbeseitigung durch den Vermieter verstrichen ist. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, daß der Mieter mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht zu lange abwartet. Das Landgericht Berlin hat entschieden, daß der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung verlieren kann, wenn er nach der Vertragsverletzung (hier Lärmbelästigung) 2 ½ Monate mit dem Auspruch der Kündigung abwartet. Wartet der Mieter nach Fristablauf längere Zeit ab, so entstehen Zweifel bezüglich der Erheblichkeit des Mangels und am Erfordernis der sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als einzigste Möglichkeit.

Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden (starker Ungezieferbefall der Wohnung, Einsturzgefahr, übermäßige Schimmelbildung, Trinkwasserverseuchung), so kann der Mieter gleichfalls fristlos kündigen.
Den Ablauf einer Mangelbeseitigungsfrist muß der Mieter nur ausnahmsweise abwarten, nämlich dann, wenn sich die Gefahr leicht beseitigen läßt und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist. Zu beachten ist aber auch bei einer Gesundheitsgefährdung, daß der Ausspruch der fristlosen Kündigung alsbald erfolgt.

Das Recht des Mieters zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung in den hier genannten Fällen ist im Mietvertrag weder beschränkbar, noch kann dieses vertraglich ausgeschlossen werden. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings

(Anm: Die Rechtsprechung hat sich teilweise geändert. Das Bordell in der Nachbarschaft stellt keinen Kündigungsgrund des Mieters dar. Bei einer besonderen Belästigung durch ständigen Besucherwechsel, herumliegenden Kondomen etc. kann aber einen Mietminderungsgrund der Miete bis zu 30 % vorliegen.)

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