Fristlose Kündigung und Räumungsschutz
Wohnungsmietern wird immer häufiger wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt. Hartz IV soll diese Entwicklung noch beschleunigen.
Allerdings ist ein Wohnungsmieter (im Gegensatz zu einem Geschäftsraummieter) trotz aufgekündigten Mietverhältnisses nicht schutzlos.
Das Gesetz gibt dem säumigen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Chance, sich seine Wohnung zu erhalten. § 569 III 2 BGB bestimmt, dass eine begründete fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes gleich-wohl dann unwirksam wird, wenn der Vermieter in der vom Gesetz bestimmten Frist hinsichtlich seiner Forderungen vollständig befriedigt wird. Dies kann dadurch geschehen, dass der Mieter alles bezahlt, eine unbedingte und genau die Rückstände betreffende Übernahmeerklärung des zuständigen Sozialamtes vorlegt oder, sofern er entsprechende Gegenforderungen hat (z. B. ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung), unverzüglich mit dieser Forderung gegen die Mietforderung des Vermieters aufrechnet (§ 543 II 3 S. 3 BGB).
Die Schonfrist, wie die Juristen diese 2-Monatsfrist nennen, beginnt für den Mieter jedoch erst dann, wenn ihm die Räumungsklage zugestellt wird. Unternimmt sein Vermieter nichts, so kann ein Mieter noch jederzeit durch vollständigen Ausgleich des Mietrückstandes die fristlose Kündigung zu Fall bringen. Versäumt der Mieter oder sein Anwalt diese 2-Monatsfrist, ist auch keine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand möglich.
Sind in dem zur Kündigung führenden Mietrückstand neben den laufenden Mietentgelten auch noch andere For-derungen des Vermieters, wie z. B. aus Nebenkostenabrechnungen, enthalten, oder wird gar die Kaution, die der Mieter vielleicht noch nicht bezahlt hat, mit eingefordert, so ist gleichwohl von dem Mieter nur der reine Mietrückstand (allerdings einschließlich der Vorauszahlungsbeträge auf die Nebenkosten) auszugleichen, um den oben beschriebenen Effekt zu erreichen.
Häufig erklären die Sozialämter in ih-ren Schreiben an den Vermieter, dass sie die zukünftige Miete übernähmen. Dies reicht nicht im Sinne der oben zitierten Vorschrift, um die Kündigung unwirksam zu machen. Die Erklärung muss den gesamten aktuellen Mietrückstand umfassen und darf auch nicht an eine Bedingung geknüpft sein. Sie muss spätestens am letzten Tag der Schonfrist dem Vermieter zugegangen sein.
Viele Mieter meinen, sie bräuchten nur den Rückstand auszugleichen, der seinerzeit zur fristlosen Kündigung geführt hat. Das Gesetz verlangt, dass mit der Zahlung sämtliche Mietrückstände, auch die noch hinzugekommenen, gegenüber dem Vermieter bezahlt werden (§ 569 III 3 BGB).
Nicht selten bittet der säumige Mieter seinen Vermieter, dieser möge doch die geleistete Kaution für den Aus-gleich der Rückstände heranziehen. Hierauf muss sich ein Vermieter nicht einlassen. Die Kaution steht einem Mieter frühestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung. Vorher dient sie ohne jede Einschränkung dem Vermieter als Sicherheit. Greift der Vermieter aller-dings von sich aus auf die Kaution zurück, so wird auch dadurch die Kündigung unwirksam, sofern dies noch vor Ablauf der Schonfrist geschah.
Das Privileg, eine wirksame Kündigung und damit auch eine zunächst wirksame Beendigung des Mietverhältnisses wieder rückgängig zu machen, gilt jedoch nicht ohne Einschränkung. War nämlich der jetzt ausgesprochenen fristlosen Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren eine fristlose Kündigung aus den gleichen Gründen vorausgegangen und war auch diese wegen Ausgleiches unwirksam geworden, so hilft es dem Mieter nicht mehr, wenn er nun, nach der neuerlichen Kündigung, alles ausgleicht. Er verliert trotz allem seine Wohnung. Der Gesetzgeber hat bei der Abwägung der Interessen einem Vermieter nämlich nicht zumuten wollen, mit einem Mieter weiterhin vorlieb zu nehmen, der eben häufiger die Miete nicht zahlt und deshalb die fristlose Kündigung provoziert.
Wird der Mieter auf Räumung gerichtlich in Anspruch genommen, so muss er dem Gericht mitteilen, dass zwischenzeitlich die Mietrückstände ausgeglichen wurden bzw. die Sozialbehörde die Übernahme erklärt hat. Ohne diese Information verurteilt nämlich das Gericht den Mieter gleichwohl zur Räumung. Gleicht der Mieter erst nach der letzten mündlichen Verhandlung die Rückstände aus und vollstreckt der Vermieter gleichwohl, muss der Mieter Zwangsvollstreckungsgegenklage erheben und in dieser Klage den vollständigen Ausgleich einwenden.
Aber auch, wenn die Zwangsräumung unvermeidbar geworden ist, kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zumindest einen Aufschub der Räumung erwirken. Er muss dafür rechtzeitig, spätestens 2 Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist, einen entsprechenden Antrag stellen. Allerdings hat das Gesetz geregelt, dass eine Räumungsfrist insgesamt nicht länger als 1 Jahr betragen darf (§ 721 V ZPO). Der Vermieter ist vor der Entscheidung über einen solchen Räumungsfristantrag vom Gericht zu hören. Gegebenenfalls stellt das Gericht die Räumungsfristverlängerung unter die Bedingung, dass der Mieter die monatlichen Zahlungen wieder aufnimmt. Unterlässt er dies, wird gleichwohl geräumt.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
