Zu den Betriebskosten, die regelmäßig auf die Mieter abgewälzt werden, gehören auch die Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage oder einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass der Gebäudeeigentümer auf der Grundlage der Verbrauchserfassung die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorzunehmen hat. Diese Verpflichtung besteht sowohl für die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage als auch für den Vermieter von Mietwohnungen.
Was gehört zu den Heizkosten ?
Umgelegt werden die Kosten für die Brennstoffe und ihre Lieferung. Bei zentralen Heizungsanlagen sind die Kosten für die Wärmelieferung umlagefähig. Der Vermieter muss jedoch die Heizkosten möglichst gering halten und Sommerpreise und Rabatte in Anspruch nehmen. Es besteht jedoch mieterseits kein Anspruch dar-auf, dass beim Kauf des Heizöles zum Beispiel der preiswerteste Anbieter ausgewählt wird. Umlagefähig ist ferner der Betriebsstrom, zum Beispiel die Stromkosten für den Betrieb der Regelungsanlage der Umwälzpum-pe oder der Beleuchtung des Heizungskellers. Ist kein gesonderter Stromzähler erkennbar, so lassen die Gerich-te eine Schätzung des Stromkostenanteiles bis maximal 5 % bei entsprechender Darlegung der Berechnungs-grundlagen zu. Umlagefähig sind ferner die Kosten für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlagen. Werden Wartungsverträge abgeschlossen, so sind Kosten für größere Reparaturen jedoch herauszurechnen, da es sich insoweit nicht um wiederkehrende Bewirtschaftungskosten handelt. Kosten für den Schornsteinfeger können für die Schornsteinreinigung oder die Immissionsschutzmessung der Heizung entstehen. Umlagefähig sind auch die Eichkosten bei der Verwendung von Wärmezählern und Warmwasserzählern, wobei eine Eichung in der Regel alle 5 Jahre erforderlich wird. Ferner können die Kosten für die Schornsteinreinigung und Reinigungskosten sowie Wartungskosten auch bei Etagenheizungen umgelegt werden.
Will der Vermieter die Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, nämlich die Messgeräte zur Erfassung des Wärmeverbrauches mieten, so muss er zunächst die Nutzer befragen. Dazu sind alle Mieter anzuschreiben und die durch die Anmietung der Erfassungsgeräte entstehenden Kosten mitzuteilen. Diese sind dann als Heizkos-ten umlegbar. Widersprechen diese innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, so ist die Maßnahme unzulässig und der Vermieter muss die Erfassungsgeräte kaufen. In diesem Fall kann er jedoch die Kosten für die Anschaffung als Modernisierungskosten in Höhe von 11 % jährlich auf die Mieter umlegen.
Wird der Mietvertrag beendet, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte in der betroffenen Wohnung zu veranlassen. Überwiegend wird auch hier die Auffassung vertreten, dass die Kosten für die Zwischenablesung die Vertragspartei zu tragen hat, die das Mietvertragsverhältnis gekündigt hat oder die die Kündigung veranlasste.
Ein Kürzungsrecht besteht nur im Ausnahmefall
Die Heiz- und Warmwasserkosten sind mindestens in Höhe von 50 % und höchstens in Höhe von 70 % nach dem Verbrauch abzurechnen. Die übrigen Kosten, das heißt mindestens 30 % und höchstens 50 % sind nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen. Wird im Mietvertrag ein Umlageschlüssel nicht fest vereinbart, so kann der Vermieter den Umlageschlüssel bei der ersten Heizkostenabrechnung im vorgegebenen Rahmen bestimmen.
Kann der anteilige Wärme- oder Wasserverbrauch für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfall oder anderer zwingender Gründe nicht ordnungsgemäß erfasst werden, so ist eine Schätzung möglich. Der Verbrauch wird dann entweder unter Berücksichtigung der Heizkosten für die betroffenen Räume in früheren Abrechnungszeiträumen oder auf Grundlage des Verbrauches vergleichbarer Räume im betreffenden Abrech-nungszeitraum ermittelt.
Soweit die Kosten für Wärme und Warmwasser entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % zu kürzen. Ein solches Kürzungsrecht besteht, wenn die Heizkostenverteiler bzw. Wärmemengenzähler fehlen oder nicht ge-eicht sind, Ablesungen gänzlich versäumt oder nicht korrigierbare Ablesefehler verursacht wurden. Scheitert hingegen die Ablesung daran, dass der Mieter den Zutritt zu den Mieträumen nicht gewährt hat, obwohl der Vermieter die Ablesung rechtzeitig angekündigt hat, so besteht kein Kürzungsrecht. Ein Kürzungsrecht besteht auch dann nicht, wenn eine Schätzung wegen Geräteausfalles oder aus anderen zwingenden Gründen erfolgen muß.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
