In der Praxis wird bereits bei Abschluß des Mietvertrages geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter die Beheizung der Mieträume übernimmt. Fehlt eine solche Regelung, so wird man aus dem Vorhandensein einer Sammelheizung für mehrere Wohnungen schlüssig auf die Heizpflicht des Vermieters schließen können. Ist die Wohnung mit Öfen ausgestattet, so wird der Mieter selbst Brennstoffe besorgen und die Öfen beheizen müssen.
Fehlt im Mietvertrag eine entsprechende Regelung, so besteht zumindest die Heizpflicht des Vermieters während der üblichen Heizperiode, mithin vom 01.10. des Jahres bis zum 30.04. des Folgejahres. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung erfordert die Gewährleistung bestimmter Innentemperaturen, wobei das Landgericht Berlin in den Wohnräumen in der Zeit von 06.00 – 23.00 Uhr 20 Grad, in Bad und Toilette 21 Grad und in allen Räumen in der Zeit von 23.00 bis 06.00 Uhr 18 Grad Celsius verlangt (Urteil vom 26.05.1998, Az 64 S 266/97). Die Warmwasserversorgung ist danach mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 40 Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gewährleistet wird. Eine Heizpflicht außerhalb der Heizperiode wurde bejaht, wenn an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperaturen um 21.00 Uhr weniger als 12 Grad betrugen.
Heizpflicht besteht, auch wenn Miete ausbleibt
Werden diese Temperaturen erheblich unterschritten, kann der Mieter die Miete mindern. Kommt es zu einer Auseinandersetzung, muß er jedoch konkret für jeden Tag und jeden Raum die Innentemperaturen darlegen können. Der Mieter muß die Heizung so einstellen, daß Heizungsrohre nicht einfrieren und ein Schaden entstehen kann.
Kommt ein Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach und zahlt beispielsweise keine Miete, so ist der Vermieter gleichwohl nicht berechtigt, die Heizung oder das Warmwasser abzustellen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht soll jedoch nach einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landgerichtes der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Eigentümer zustehen (Beschluß des Bay.ObLG vom 16.01.1992, BReg 2 Z 192/91).
Die Abwälzung der Heizkosten
Der Vermieter darf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser durch vertragliche Regelung auf den Mieter abwälzen. Beim Betrieb zentraler Heizung- und Warmwasserversorgungsanlagen bestimmt die Heizkostenverordnung vom 20.01.1989, daß mindestens 50 % der Kosten nach Verbrauch abzurechnen sind. Fehlt eine vertragliche Regelung, so können max. 70 % nach Verbrauch umgelegt werden. Die verbleibenden Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Fehlt im Mietvertrag ein Umlegungsmaßstab, so kann der Vermieter unter Beachtung der Heizkostenverordnung diesen bestimmen.
Zur Verbrauchserfassung ist das Heizsystem mit Wärmezählern auszustatten, deren einwandfreie Funktion der Vermieter gewährleisten muß. Der Mieter muß hingegen die Ablesung der Zähler ermöglichen. Kann der anteilige Verbrauch wegen Geräteausfall oder wiederholt fehlenden Zutritt zur Wohnung nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist ausnahmsweise eine Schätzung des Verbrauchs möglich. Bei einem Verstoß gegen die Heizkostenverordnung undnicht verbrauchsabhängiger Abrechnung kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % kürzen.
Der Vermieter ist verpflichtet, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung die Heizkosten möglichst gering zu halten, mithin Sommerpreise und Rabatte in Anspruch zu nehmen. Er muß jedoch zum Beispiel beim Kauf von Heizöl nicht den preiswertesten Anbieter auswählen. Neben den Brennstoffkosten, den Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage, den Miet- und Eichkosten für die Wärmezähler sind auch Kosten für eine Zwischenablesung umlagefähig, die beim Mieterwechsel anfallen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.
