Welche Betriebskosten dürfen sonst umgelegt werden?
Die neue Betriebskostenverordnung bestimmt, dass die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum und den Gebrauch des Grundstückes, des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen, als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Diese Definition der Betriebskosten wird durch eine Aufstellung der einzelnen Betriebskostenarten konkretisiert. Insgesamt sieht § 2 der Betriebskostenumlageverordnung 16 Arten von Betriebskosten, wie zum Beispiel die Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung oder die Kosten der Gartenpflege, vor. Als Nr. 17 sind dann die sonstigen Betriebskosten genannt.
Welche Betriebskosten zu den sonstigen Betriebskosten zählen, ist umstritten. In der Diskussion sind hier beispielsweise die Wartungskosten, die für Brand- und Rauchmelderanlagen oder Springleranlagen anfallen, die Kosten für die technische Überprüfung einer Blitzschutzanlage, die Kosten für den Strom und die Wartung von Alarmanlagen, automatischen Rollläden, Torschließsystemen, Lüftungsanlagen. Vertreten wird auch die Auffassung, dass die Kosten für eine Videoüberwachung, einen Wachschutz oder dem so genannten "doorman" umlagefähig sind.
Voraussetzung für die Verpflichtung des Mieters, Betriebskosten zu tragen, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. In der Regel werden dazu die einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag aufgeführt. Ausreichend ist jedoch auch ein Hinweis auf die Regelung des § 2 der Betriebskostenumlageverordnung, in der die Betriebskosten im Einzelnen näher bezeichnet sind. Anders ist dies jedoch bei den sonstigen Betriebskosten. So hat beispielsweise das Landgericht Potsdam mit Urteil vom 07.11.02 entschieden, dass die Kosten für einen so genannten "doorman" als Betriebskosten umlagefähig sind, jedoch nur wenn die Parteien dies im Mietvertrag ganz konkret vereinbaren.
Sonstige Betriebskosten müssen im Einzelnen vereinbart werden
Mit Urteil vom 07.04.04 (Az: VIII ZR 167/03) entschied der Bundesgerichtshof auch, dass sonstige Betriebskosten nur dann umlagefähig sind, wenn die Umlage der konkreten Kosten mit dem Mieter vereinbart wurde. In der Entscheidung ging es um die Frage, ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten umlagefähig sind. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass nur Bewirtschaftungskosten, die in regelmäßigen Abständen anfallen, Betriebskosten darstellen. Für die Dachrinnenreinigung sei daher zu unterschieden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme z. B. zur Beseitigung einer Verstopfung handelt. Der Bundesgerichtshof erläuterte, dass der allgemeine Hinweis auf die Betriebskostenvorschriften ausreicht, damit der Mieter Klarheit erlangt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können. Bei den sonstigen Betriebskosten ist dies jedoch gerade nicht der Fall. Da im Vertrag der streitenden Parteien die Dachrinnenreinigung nicht erwähnt war, konnten die Kosten hierfür nicht umgelegt werden.
Die Entscheidung wird in der Praxis helfen, Streit über die sonstigen Betriebskosten zu vermeiden.
Bezüglich der in der Betriebskostenumlageverordnung namentlich bezeichneten Betriebskostenarten werden sich die Auseinandersetzungen zwischen den Mietvertragsparteien fortsetzen. So ist z.B. bestimmt, dass die Gebühren für die Müllabfuhr zu den Müllbeseitigungskosten zählen. Ob dazu auch die Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll gehören, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
