Muss der Mieter auch auf eine verspätete Abrechnung zahlen?
von Steffen Hennings
Der Eigentümer eines Mietshauses in Köpenick ließ in den Wohnungen die Öfen abreißen und eine neue Sammelheizung einbauen. Ab 2003 wurden alle Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt, Vorauszahlungen für die Heizkosten zahlten aber nicht alle Mieter.
Mitte Dezember 2005 war die Aufregung in der Hausverwaltung des Vermieters dann groß. Dies lag nicht an den bevorstehenden Weihnachtsfest, sondern vielmehr an den fehlenden Heizkostenabrechnungen. Diese lagen trotz mehrfacher Mahnung gegenüber der Ablesefirma erst am 16.12.05 vor. Der Vermieter wollte möglichst alles richtig machen. Wichtig erschien es ihm, einen Zeugen für den Zugang der Heizkostenabrechnung zu haben. Er beauftragte daher seine Verwalterin, die Abrechnung dem Hausmeister zuzuschicken, der diese an die einzelnen Mieter verteilen sollte. Am 21.12.05 wurden sämtliche Heizkostenabrechnungen an den Hausmeister versandt. Dort kamen sie jedoch erst am 05.01.06 an und konnten dementsprechend erst im Neuen Jahr übergeben werden. Die Mieter weigerten sich in einem gemeinsamen Brief an ihren Vermieter, die Abrechnungsbeträge nachzuzahlen. Sie verwiesen auf § 556 Abs. 3 BGB.
Dieser bestimmt, dass über die Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes, hier also bis zum 31.12.05, zugestellt werden. Nach Ablauf der Frist ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Darauf berief sich der Vermieter. Er legte dar, dass er die lange Postlaufzeit vom 21.12.05 bis zum 05.01.06 nicht zu vertreten hätte und verklagte zunächst eine Mieterin vor dem Amtsgericht Köpenick. Nachdem die Mieterin die rechtzeitige Absendung der Heizkostenabrechnung bestritten hatte, wurde die Hausverwalterin diesbezüglich vernommen. Mit Urteil vom 13.09.06 (6 C 76/06) wurde die Mieterin antragsgemäß zur Zahlung der Heizkosten verurteilt. Zunächst wies das Amtgericht darauf hin, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB auf den Sachverhalt gar nicht anzuwenden sei. Die Vorschrift regelt nämlich nur eine Abrechnungsfrist für den Fall, in dem der Mieter auch Vorauszahlungen für die Heiz- und Betriebskosten geleistet hat. Die betroffene Mieterin hatte jedoch gar keine Heizkostenvorauszahlungen geleistet, so dass nach Auffassung des Amtsgerichtes auch die Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gilt.
Aber selbst wenn man die Ausschlussregelung analog auf den Sachverhalt anwendet, so hat der Vermieter zumindest den verspäteten Zugang der Heizkostenabrechnung nicht zu vertreten.
Die Hausverwalterin hatte gegenüber dem Gericht glaubhaft ausgesagt, dass sie die Abrechnungen am 21.12.05 in den Briefkasten der Warschauer Straße eingeworfen hat. Die Verzögerung bei der Post kann dem Vermieter nicht zugerechnet werden. Dies hat auch das Landgericht Berlin schon mit Urteil vom 18.08.05 (67 S 1/05) entschieden. Die Mieterin, die nun auch die Prozesskosten tragen muss, hat das Urteil hingenommen und keine Berufung eingelegt.
Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, sich rechtzeitig um die Betriebskostenunterlagen zu bemühen und die Abrechnung rechtzeitig zu versenden. Für einen Ausschluss des Vermieters mit Nebenkostenforderungen reicht aber ein Zugang der Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nicht aus. Es ist zusätzlich im Einzelfall zu prüfen, ob der verspätete Zugang vom Vermieter verschuldet wurde. Verzögerungen des Abrechnungsdienstes, ein längerer Ausfall der EDV-Anlage oder aber Verzögerungen bei der Postversendung können einen verspäteten Zugang entschuldigen. Dies gilt es vor einem Rechtsstreit zu klären.
Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
