Auch nach der Mietrechtsreform sieht das gesetzliche Leitbild vor, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, die sogenannten Betriebskosten, zu tragen hat. In der Praxis wird jedoch regelmäßig der Mieter verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen. Eine solche vertragliche Regelung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Mieter weiß, mit welchen Betriebskosten er belastet werden soll. Die Mustermietverträge enthalten daher zumeist einen Hinweis auf die Anlage 3 „Aufstellung der Betriebskosten“ zu § 27 der II.
Berechnungsverordnung.

Die Verordnung definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Die Anlage 3 enthält eine Aufzählung von insgesamt 17 Betriebskostenarten, wie die Kosten für den Hauswart oder die Müllabfuhr. Dennoch besteht häufig Streit, zum Beispiel darüber welche Tätigkeiten des Hauswartes und welche Müllentsorgungskosten vom Mieter zu bezahlen sind.

Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Abgrenzung der umlagefähigen Hauswartstätigkeit zu anderen Arbeiten insbesondere zu allgemeinen Wartungs- und Reparaturmaßnahmen und zu Verwaltungstätigkeiten ist schwierig.
Die II. Berechnungsverordnung bestimmt, dass Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder für die Hausverwaltung nicht umgelegt werden dürfen. Die teilweise unterschiedliche Rechtsprechung der Gerichte hält zumindest die Kosten für die Bedienung und Überwachung des Fahrstuhles, der Heizung oder Wasserversorgungsanlage, sowie die Kosten für Bereitschaftsdienste oder Notfalldienste für umlagefähig. Auch Reinigungs- und Pflegearbeiten von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller, Müllstandplätzen oder Kinderspielplätzen sind umlagefähig. Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Veranlassung und Überwachung von Instandhaltungsarbeiten, z. B. die Annahme von Mängelanzeigen und Reparaturarbeiten, die Vornahme von Kleinreparaturen, sowie die Übernahme von Verwaltungstätigkeiten wie Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsabnahmen, das Abhalten von Mietersprechstunden, die Anschaffung von Namensschildern, das Verhandeln und Beauftragen von Handwerksfirmen, oder die Durchführung eines Wachdienstes. Auch die Kosten von Hausmeisterzentralen, die oft von großen Wohnungsunternehmen unterhalten werden, sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.
Da die Tätigkeit des Hauswartes selten durch entsprechende Stundennachweise dokumentiert wird, ist es nachträglich kaum möglich zu überprüfen, welche Arbeiten der Hauswart erbracht hat. Jedem Vermieter ist es daher zu empfehlen, die Pflichten des Hauswartes im Arbeitsvertrag möglichst konkret zu beschreiben. Führt der Hauswart in einem größeren Objekt Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen aus, so haben es die Berliner Landgerichte auch für zulässig erachtet, dass von den gesamten Lohnkosten des Hauswartes ein pauschaler Anteil von 20% abgezogen und die verbleibende Lohnkosten als Betriebskosten umgelegt werden.

Der Verursacher soll die Sperrmüllkosten selbst tragen

Ebenso oft wie über die Hauswartskosten, wird über die Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll gestritten. Zunächst setzt die Umlagefähigkeit voraus, dass es sich um regelmäßig anfallende Kosten handeln muss. Wurde in den vorangegangenen Jahren Sperrmüll nicht abgefahren, so bedarf es vermieterseits einer entsprechenden Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung, dass es sich dabei um „laufende Aufwendungen“, mithin ständig wiederkehrende Bewirtschaftungskosten handelt. Ferner muss es sich um Kosten ordnungsgemäßer Bewirtschaftung handeln. Dazu gehört, dass die Kosten dem jeweiligen Verursacher in Rechnung gestellt werden oder der Vermieter zumindest im einzelnen darlegt, welche Anstrengung er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern. Dies bedeutet, dass regelmäßige Kontrollen in Keller oder Bodenräumen durchzuführen sind und festgestellter Sperrmüll kurzfristig beseitigt wird, um größere Ansammlungen zu verhindern. Die Kosten der Sperrmüllabfuhr sind also nur dann auf die Gesamtwohnfläche, also auf alle Mieter anteilig umzulegen, wenn der Vermieter die Beseitigung unverzüglich in Auftrag gibt und es ihm nicht zumutbar ist, den für die Verunreinigung Verantwortlichen festzustellen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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