Mit der Mietrechtsreform sind auch einschneidende Änderungen im Betriebskostenrecht erfolgt. Einer dieser Einschnitte hat den Vermietern bzw. ihren Hausverwaltungen zum Jahresende erhebliche Kopfschmerzen bereitet. Es galt über die vom Wohnungsmieter für die Betriebskosten des Jahres 2001 gezahlten Vorschüsse bis spätestens zum 31.12.2002 wirksam abzurechnen.

Wem das ohne triftige Entschuldigung nicht gelang, kann ermittelte Nachzahlungsbeträge nicht mehr einfordern. Der Anspruch des Vermieters ist dann nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Selbst wenn der Mieter diesen Betrag gezahlt hat, kann er ihn wieder zurückfordern.

Das neue Gesetz verlangt ab dem 01.09.2001 dass dem Mieter die Abrechnung über seine gezahlten Betriebskostenvorschüsse binnen eines Jahres (das Gesetz spricht von 12 Monaten) vorgelegt werden muss. Dabei ist zu unterscheiden zum einen der Abrechnungszeitraum als solcher, also der Zeitraum, über den abzurechnen ist und der ebenfalls 1 Jahr beträgt, und zum anderen die maximal 1 Jahr betragende Abrechnungsfrist, die sich unmittelbar an den Abrechnungszeitraum anschließt. Sofern die Mietvertragsparteien als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr gewählt haben, was in den häufigsten Fällen so ist, musste die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 also spätestens bis Silvester 2002 auf dem Tisch des Mieters liegen.

Der Vermieter ist aber selbst dann mit Nachzahlungsforderungen ausgeschlossen, wenn er zwar eine Abrechnung rechtzeitig dem Mieter hat zukommen lassen, diese Abrechnung aber so viele Mängel aufweist, dass sie nicht einmal als Abrechnung gelten kann. Ein solcher Vermieter wird so behandelt, als habe er überhaupt nicht abgerechnet. Hier geht es um die formellen Erfordernisse, die jede Abrechnung erfüllen muss, damit überhaupt von einer Abrechnung gesprochen werden kann.
Hierzu zählen: Die Abrechnung muss rechnerisch aus sich heraus von einem juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Empfänger nachzuvollziehen sein, wobei die Rechtsprechung dem Mieter die Zuhilfenahme eines Taschenrechners ebenso zumutet, wie das sich zum Eindenken mehrmalige Lesenmüssen. Es müssen die Gesamtkosten einschließlich ihrer Zusammensetzung wie auch der Umlegungsmaßstab (z.B. Wohnfläche, verbrauchte Einheiten, nach Köpfen usw.) aufgeführt sein, ebenso muss die Berechnung des vom Mieter zu tragenden Kostenteils klar aus der Abrechnung hervorgehen. Die vom Mieter tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen sind den entstandenen Kosten gegenüberzustellen; der Saldo zwischen beidem muss betragsmäßig ausgewiesen sein.
Selbst sachlich nicht gebotene, aber in Abrechnungen häufig anzutreffende Vorbehalte des Vermieters wie „Irrtum vorbehalten“ führen nach der Auffassung eines Kommentars dazu, dass die gesamte Abrechnung unwirksam ist. Wie so häufig ist auch zu diesem zugegebenermaßen sehr schwierigen Bereich die Rechtsprechung nicht einheitlich. Dies liegt sicherlich daran, dass auch eine Abrechnung kaum einer anderen gleicht, so dass über jede einzelne Abrechnung befunden werden muss.
Dem gegenüber sind leicht zu erkennende Schreib- und Rechenfehler, die Aufnahme nicht umlegungsfähiger Positionen, zum Beispiel Kosten der Dachrinnenreinigung, Abweichungen von vertraglichen Umlegungsmaßstäben oder die Angabe einer falschen Wohnfläche unschädlich. Die Unterschiede zwischen einer bloß fehlerhaften, aber wirksamen Abrechnung einerseits und einer unwirksamen Abrechnung andererseits haben noch weitere Folgen. Eine wirksam gewordene Abrechnung löst die Fälligkeit des Abrechnungssaldos (nach einer 1-monatigen Überlegungsfrist für den Mieter) aus und setzt auch die Ausschlussfrist für Einwendungen in Gang. Denn der Mieter hat nach neuem Recht ebenfalls nur ein Jahr, gerechnet ab Zugang der Abrechnung, Zeit, sich gegen die Abrechnung zur Wehr zu setzen. Danach wird er mit Einwänden nicht mehr gehört; er muss dann das Abrechnungsergebnis ohne Wenn und Aber akzeptieren.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.

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