Mit der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber erstmals auch fĂŒr preisfreien Wohnraum eine Frist fĂŒr die Ab-rechnung der Betriebskosten eingefĂŒhrt. Ist der Abrechnungszeitraum, der zumeist dem Kalenderjahr ent-spricht, abgelaufen, so muss der Vermieter ĂŒber Betriebskostenvorauszahlungen, die neben der Grundmiete gezahlt worden sind, bis zum Ablauf des 12. Monats eine Abrechnung vorlegen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspÀtete Abrechnung nicht zu vertreten.
Sowohl der somit entstandene Zeitdruck als auch die MĂŒhe, die mit der Erstellung einer Betriebskostenab-rechnung verbunden sind, kann sich der Vermieter ersparen, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird. Die Pauschale hat fĂŒr den Mieter den Vorteil, dass die zukĂŒnftige Belastung mit Betriebskosten fĂŒr ihn kalkulierbar ist und er nicht mit einer Betriebskostenabrechnung und der damit hĂ€ufig verbundenen bösen Überraschung in Form einer Nachzahlung nach dem 1. Jahr rechnen muss. Die fĂŒr die Pauschale geltenden gesetzlichen Regelungen insbesondere die Besonderheit, dass die Pauschale erhöht und reduziert werden kann, sind jedoch bisher wenig bekannt, weshalb von dieser Möglichkeit, Betriebskosten umzulegen, in der Praxis bisher kaum Gebrauch gemacht wurde.


Betriebskostenerhöhungen nur mit Vereinbarung

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so ist der Mieter verpflichtet, alle umlagefĂ€higen 17 Betriebs-kostenarten wie auch neu entstehende Betriebskosten zu tragen. Anders als bei der im Westteil von Berlin frĂŒ-her ĂŒblichen Bruttokaltmiete ist der als Betriebskostenpauschale zu zahlende Betrag neben der Grundmiete im Mietvertrag gesondert auszuweisen. Die Höhe der Betriebskostenpauschale muss angemessen sein, was zwar gesetzlich nur fĂŒr den Betriebskostenvorschuss bestimmt ist, jedoch auch fĂŒr die Pauschale gelten muß. Ist die Pauschale zutreffend kalkuliert, wird keine Partei benachteiligt. Steigen zukĂŒnftig die Betriebskosten, so kann der Vermieter einseitig eine Erhöhung der Pauschale verlangen, wenn im Mietvertrag ein ausdrĂŒcklicher Er-höhungsvorbehalt vereinbart wurde.
ErmĂ€ĂŸigen sich die Betriebskosten in ihrer Gesamtheit, so muss der Vermieter unverzĂŒglich die Pauschale herabsetzen. Tut er dies nicht, so lĂ€uft er Gefahr, dass er die TeilbetrĂ€ge die er zu Unrecht erhĂ€lt, zurĂŒckzahlen muss.

Betriebskostennachforderungen verlangen hohen Aufwand

Um zu ĂŒberprĂŒfen, ob die jĂ€hrlichen Betriebskosten gestiegen oder gesunken sind, mĂŒssen die anfallenden Betriebskosten verglichen werden mit den Betriebskosten zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder zum Zeitpunkt der letzten Anpassung. GegenĂŒber gestellt werden mĂŒssen sĂ€mtliche Betriebskosten, so dass Erhö-hungen bei einzelnen Kostenarten durch Senkungen bei anderen Kostenpositionen ausgeglichen werden kön-nen. Eine ErhöhungserklĂ€rung durch den Vermieter muss erlĂ€utert werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Pauschale ab dem ĂŒbernĂ€chsten Monat, der auf die ErhöhungserklĂ€rung folgt.
RĂŒckwirkende Erhöhungen der Pauschale sind nur möglich, wenn der Vermieter binnen einer Frist von 3 Mo-naten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende ErklĂ€rung an den Mieter absendet. ErfĂ€hrt der Vermie-ter beispielsweise, dass die Grundsteuer erhöht wurde, so muss der Vermieter nach Zugang des Bescheides des Finanzamtes binnen einer Frist von 3 Monaten dem Mieter eine entsprechende ErhöhungserklĂ€rung vorlegen. Zuvor ist jedoch zu prĂŒfen, ob die Erhöhung der Grundsteuer nicht durch Reduzierung anderer Betriebskosten-arten kompensiert wurde. Die neuen jĂ€hrlichen Betriebskosten den alten jĂ€hrlichen Betriebskosten gegenĂŒber-zustellen wird in der Mitte des Kalenderjahres z.B. nur mit hohem Arbeitsaufwand möglich sein, zumal viele Kostenbelege der Versorger fĂŒr das laufende Jahr nicht vorliegen. Dieser Aufwand wird viele Vermieter insbe-sondere bei geringfĂŒgiger Erhöhung der Kosten davon abhalten, Nachforderungen geltend zu machen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem TĂ€tigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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