In der Praxis wird bereits bei Abschlu√ü des Mietvertrages geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter die Beheizung der Mietr√§ume √ľbernimmt. Fehlt eine solche Regelung, so wird man aus dem Vorhandensein einer Sammelheizung f√ľr mehrere Wohnungen schl√ľssig auf die Heizpflicht des Vermieters schlie√üen k√∂nnen. Ist die Wohnung mit √Ėfen ausgestattet, so wird der Mieter selbst Brennstoffe besorgen und die √Ėfen beheizen m√ľssen.


Fehlt im Mietvertrag eine entsprechende Regelung, so besteht zumindest die Heizpflicht des Vermieters w√§hrend der √ľblichen Heizperiode, mithin vom 01.10. des Jahres bis zum 30.04. des Folgejahres. Der vertragsgem√§√üe Gebrauch der Wohnung erfordert die Gew√§hrleistung bestimmter Innentemperaturen, wobei das Landgericht Berlin in den Wohnr√§umen in der Zeit von 06.00 ‚Äď 23.00 Uhr 20 Grad, in Bad und Toilette 21 Grad und in allen R√§umen in der Zeit von 23.00 bis 06.00 Uhr 18 Grad Celsius verlangt (Urteil vom 26.05.1998, Az 64 S 266/97). Die Warmwasserversorgung ist danach mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 40 Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gew√§hrleistet wird. Eine Heizpflicht au√üerhalb der Heizperiode wurde bejaht, wenn an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Au√üentemperaturen um 21.00 Uhr weniger als 12 Grad betrugen.

Heizpflicht besteht, auch wenn Miete ausbleibt

Werden diese Temperaturen erheblich unterschritten, kann der Mieter die Miete mindern. Kommt es zu einer Auseinandersetzung, mu√ü er jedoch konkret f√ľr jeden Tag und jeden Raum die Innentemperaturen darlegen k√∂nnen. Der Mieter mu√ü die Heizung so einstellen, da√ü Heizungsrohre nicht einfrieren und ein Schaden entstehen kann.
Kommt ein Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach und zahlt beispielsweise keine Miete, so ist der Vermieter gleichwohl nicht berechtigt, die Heizung oder das Warmwasser abzustellen. Ein solches Zur√ľckbehaltungsrecht soll jedoch nach einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landgerichtes der Wohnungseigent√ľmergemeinschaft gegen√ľber dem Eigent√ľmer zustehen (Beschlu√ü des Bay.ObLG vom 16.01.1992, BReg 2 Z 192/91).

Die Abwälzung der Heizkosten

Der Vermieter darf die Betriebskosten f√ľr Heizung und Warmwasser durch vertragliche Regelung auf den Mieter abw√§lzen. Beim Betrieb zentraler Heizung- und Warmwasserversorgungsanlagen bestimmt die Heizkostenverordnung vom 20.01.1989, da√ü mindestens 50 % der Kosten nach Verbrauch abzurechnen sind. Fehlt eine vertragliche Regelung, so k√∂nnen max. 70 % nach Verbrauch umgelegt werden. Die verbleibenden Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfl√§che verteilt. Fehlt im Mietvertrag ein Umlegungsma√üstab, so kann der Vermieter unter Beachtung der Heizkostenverordnung diesen bestimmen.
Zur Verbrauchserfassung ist das Heizsystem mit W√§rmez√§hlern auszustatten, deren einwandfreie Funktion der Vermieter gew√§hrleisten mu√ü. Der Mieter mu√ü hingegen die Ablesung der Z√§hler erm√∂glichen. Kann der anteilige Verbrauch wegen Ger√§teausfall oder wiederholt fehlenden Zutritt zur Wohnung nicht ordnungsgem√§√ü erfa√üt werden, ist ausnahmsweise eine Sch√§tzung des Verbrauchs m√∂glich. Bei einem Versto√ü gegen die Heizkostenverordnung undnicht verbrauchsabh√§ngiger Abrechnung kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % k√ľrzen.
Der Vermieter ist verpflichtet, im Rahmen einer ordnungsgem√§√üen Bewirtschaftung die Heizkosten m√∂glichst gering zu halten, mithin Sommerpreise und Rabatte in Anspruch zu nehmen. Er mu√ü jedoch zum Beispiel beim Kauf von Heiz√∂l nicht den preiswertesten Anbieter ausw√§hlen. Neben den Brennstoffkosten, den Kosten f√ľr den Betriebsstrom der Heizungsanlage, den Miet- und Eichkosten f√ľr die W√§rmez√§hler sind auch Kosten f√ľr eine Zwischenablesung umlagef√§hig, die beim Mieterwechsel anfallen.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.

Additional information