Kann der Vermieter kündigen, wenn die Monatsmiete zu spät kommt?

von Steffen Hennings

Von zwei privaten Vermietern mietete eine Apothekerin in Berlin-Pankow eine modernisierte Altbauwohnung an. Nachdem man zweimal wegen der Betriebskostenabrechnung und einmal wegen eines Untermietzuschlages vor dem Amtsgericht gestritten hatte, suchten die Vermieter nach Kündigungsgründen.

Aus der letzten Nebenkostenabrechnung hatten sich Zahlungsansprüche der Vermieter ergeben, so dass diese zunächst  die Vorschüsse für die Heiz- und Betriebskosten erhöhten. Die Mieterin hielt die Nebenkostenabrechnungen für falsch und zahlte die erhöhten Kosten nicht.  Nachdem auch die Miete für November 2006 ausblieb kündigten die Vermieter im März 2007 das Mietverhältnis. Zur Begründung         verwiesen sie auf den Mietrückstand und darauf, dass die Mieterin in der Vergangenheit die Miete drei Mal nicht rechtzeitig zum dritten Werktag des Monats, sondern mit einer Verzögerung von ein bis zwei Wochen gezahlt hatte. Die Mieterin informierte sich sofort bei ihrem Rechtsanwalt. Dieser empfahl ihr, noch im März die Rückstände auszugleichen. Dadurch wurde die fristlose Kündigung unwirksam.

Die Folgen einer fristgemäßen Kündigung können nicht abgewendet werden.

Im April 2007 zahlte die Mieterin zwar die verlangte Miete jedoch nicht bis zum dritten Werktag des Monats April, sondern erst am 10.04.2007 und damit wiederum fünf Tage verspätet. Die Vermieter reagierten prompt und kündigten mit Anwaltsschreiben vom 18.04.2007 erneut und zwar diesmal fristgemäß. § 543 Abs. 2 BGB bestimmt, dass das Mietvertragsverhältnis fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter wegen erheblicher Rückstände, die im Gesetz im einzelnen aufgeführt sind, in Rückstand gerät. Gleicht der Mieter umgehend die Rückstände aus, so wird die Kündigung unwirksam. Daneben steht dem Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristgemäß zu kündigen, wenn der Mieter vertragliche Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt. Die Gerichte vertreten einheitlich die Auffassung, dass auch die verspätete  Mietzahlung nach einer Abmahnung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen kann. Unter welchen Umständen ein solcher Zahlungsverzug aber den Verlust der Wohnung rechtfertigt, war  lange umstritten. Erschwerend kommt für den Mieter hinzu, dass im Unterschied zur fristlosen Kündigung keine Möglichkeit mehr besteht, das Mietverhältnis durch nachträgliche Zahlung zu retten. 
Mit Hinweis auf die Kündigungen erhob der Vermieter Räumungsklage.  Das Amtsgericht Pankow-Weißensee vertrat die Auffassung, dass die fristgemäße Kündigung vom 18.04.2007 das Mietverhältnis spätestens zum 31.07.2007 beendet hat. In der vorangegangenen Kündigung vom März 2007 hatten die Vermieter bereits beklagt, dass die Mieterin ihre Miete unpünktlich zahlt und dies einen Grund für eine Kündigung darstellt. Dies reichte nach Auffassung des Gerichts für eine Abmahnung aus. Nachdem die Mieterin erneut im April einmal die Miete verspätet gezahlt hatte, war eine erhebliche Vertragsverletzung der Mieterin gegeben und das Mietverhältnis kündbar. Die Mieterin musste ihre Wohnung räumen.
Die verspätete Zahlung der Miete kann für den Mieter fatale Folgen haben. Die Voraussetzungen der Gerichte für eine fristgemäße Kündigung sind nicht hoch.

So urteilte der BGH am 11.01.2006 (VIII ZR 364/04), dass eine einmalig oder zweimalig verspätete Mietzahlung nach einer Abmahnung für eine Kündigung ausreichen kann. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 07.12.2006 jüngst entschieden, dass der Vermieter fristgemäß kündigen kann, wenn der Mieter die laufende Monatsmiete um einen halben Monat verspätet zahlt (67 S 137/06).

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 (Anm.: Der BGH hat am 10.10.2012 bestätigt, dass eine ordentliche Kündigung "wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich ist. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt."

 

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