Kündigung nach dem neuen Mietrecht - Was gilt für die Altverträge

von Ferdinand Klasen

Seit dem 1. September gilt das neue Mietrecht. Für Verträge, die ab diesem Datum neu abgeschlossen werden, gilt nun für den Mieter generell eine 3-monatige Kündigungsfrist, egal wie lange das Mietverhältnis dauerte. Dem gegenüber gelten für eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters unterschiedliche Fristen und zwar bei einer Überlassungsdauer bis zu 5 Jahren, 3 Monate, bis zu 8 Jahren, 6 Monate und für darüber liegende Zeiträume, 9 Monate (bisher 12 Monate).

Diese sogenannte asymmetrische Kündigungsregelung ist nunmehr in § 573 c BGB geregelt. Für Altverträge gilt diese neue Kündigungsregelung nur unter bestimmten Voraussetzungen. Ist in dem Mietvertrag bezüglich der Kündigungsfristen auf die gesetzliche Regelung verwiesen, so können auch Mieter eines Altvertrages jetzt nach neuem Recht kündigen. Wenn also ein solcher Mieter nach altem Recht eine 1-jährige Kündigungsfrist einzuhalten hätte, kann er nunmehr (ab dem 01.09.) mit 3 Monaten Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden.
Heißt es aber im Mietvertrag, „die Kündigungsfristen betragen .....“, besteht also kein Hinweis auf „gesetzliche Kündigungsfristen“, so soll nach bereits vorliegenden Literaturmeinungen diese Regelung weiterhin Gültigkeit behalten, mit der Folge, dass ein solcher Mieter dann auch gegebenenfalls weiterhin die 1-jährige Kündigungsfrist einzuhalten hat. Gestützt wird diese Meinung auf eine Entscheidung des Kammergerichts aus dem Jahre 1998 in den Fällen der sogenannten Ostmietverträge.
Die Kündigung muss weiterhin schriftlich erklärt werden. Die vom Gesetz für bestimmte Erklärungen eingeführte sogenannte Textform reicht hier nicht. Die gleiche strenge Schriftform gilt auch für den Widerspruch gegen eine Kündigung.
Wurde möblierter Wohnraum vermietet, so kann dieser sofern die Kündigung bis zur Monatsmitte eingeht, mit Frist zum Ende dieses Monates gekündigt werden.
Der Gesetzgeber verfolgte mit dem neuen Gesetz mehr Übersichtlichkeit. Die Kündigungsregelungen sind zusammengefasst unter Ziffer 5 des 2. Abschnittes (§§ 568 bis 576 b BGB). Gleichwohl ist einer der in der Praxis häufigsten Kündigungsgründe, nämlich aus wichtigem Grunde, zum Beispiel wegen Mietrückstandes, an anderer Stelle (§ 543 BGB) geregelt. Sie erfasst generalklauselartig jede fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde zum Beispiel unerlaubte Tierhaltung, nachhaltiger Verstoß gegen die Hausordnung, entsprechender Mietrückstand usw. Unübersichtlich werden die neuen Kündigungsregelungen dadurch, dass auch wichtige Gründe zur fristlosen Kündigung in einer weiteren Vorschrift, nämlich § 569 BGB, geregelt sind und dort wiederum auf die vorzitierte Vorschrift des § 543 BGB mehrfach verwiesen wird. Es ist jetzt auch einem Vermieter möglich, gegenüber dem Erben des verstorbenen Mieters ohne Darlegung eines berechtigten Interesses zu kündigen (§ 564 BGB), sofern nicht ein Haushaltsangehöriger im Sinne des § 563 BGB zuvor an die Stelle des verstorbenen Mieters getreten ist.
Bislang konnte ein Mieter, dem wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt worden war, diese Kündigung durch Ausgleich des gesamten Rückstandes rückgängig machen, sofern dieser Ausgleich innerhalb eines Monates nach Zustellung der Räumungsklage erfolgte. Diese Frist wurde nun auf 2 Monate verlängert.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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