Wohnen über der Kneipe


von Steffen Hennings


Im Jahr 2002 entschieden sich zwei junge Leute, eine gemeinsame Wohnung anzumieten. Sie suchten nach einer Altbauwohnung in Berlin-Reinickendorf. Eine geeignete Woh-nung war schnell gefunden, allerdings befand sich die Wohnung im 1. Obergeschoss genau über einem Restaurant.

Da der Preis günstig war und Lärm oder Gerüche aus der Gaststätte nicht festzustellen waren, schlossen sie 2002 den Mietvertrag ab. Im Früh-jahr 2004 wechselte jedoch die Be-wirtschaftung. Statt ausländische Küche im gehobenen Niveau wurde nunmehr deftige deutsche Kost angeboten. Zuvor wurde die Gaststätte jedoch umfassend modernisiert und in Stand gesetzt u. a. auch die ursprünglich vorhandenen Schallschutzdecken entfernt. Die Folge war, dass die Mieter am Stühlerücken hören konnten, wann der erste Gast das Lokal betrat, ob Schnitzel geklopft oder Zwiebeln gehackt werden und welche Spülmaschine gerade lief. Erst wenn nach 22:00 Uhr das Geschirrklappern auf die Reinigung der Töpfe und Pfannen schließen ließ, bestand die Aussicht, sich ungestört zu unterhalten oder Ruhe in den eigenen vier Wänden finden zu können.
Die Vermieterin hatte nur Verständnis für die Interessen des Gastwirtes, dessen Mietzahlungen auch deutlich höher ausfielen, als die der Wohnungsmieter. Sie meinte, Ansprüche der Mieter wären ausgeschlossen, mit Beeinträchtigungen durch die Gaststätte hätten die Mieter schon bei Vertragsabschluss rechnen müssen. Im Übrigen sei die Lage der Wohnung damals bei der Vereinbarung der Miethöhe berücksichtigt worden.
Die Mieter kürzten die Miete und nachdem auch dies nichts half, baten die Mieter das Umweltamt, Schallpegelmessungen durchzuführen.
Dabei wurde festgestellt, dass die für die Nachtzeit heute gesetzlich vorgesehenen Schallpegel, insbesondere durch das Fleischklopfen, die Spül-maschine und den Lüfter im WC erheblich überschritten wurden.
Die Parteien stritten sich nun vor dem AG Wedding. Die Vermieterin verlangte die Nachzahlung der geminderten Miete. Die Mieter forderten im Gegenzug, dass die Vermieterin die Gaststättenräume mit einer entsprechenden Dämmung ausstattet, die den geltenden DIN-Vorschriften entspricht.

Mit Urteil des AG Wedding vom 17.11.05 bekamen die Mieter Recht. Das Gericht wies darauf hin, dass die Vermieterin die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Auf Grund der baulichen Veränderungen, die bei Einzug des jetzigen Betreibers in den Gasträumen durchgeführt wurden, bestand seitens der Vermieterin die Verpflichtung, darauf zu achten, dass die aktuellen öffentlichen Vorschriften für Lärmschutzmaßnahmen berücksichtigt werden.
Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.10.04 (XIII ZR 355/03) verwiesen. Der Bun-desgerichtshof hatte in diesem Urteil bereits festgestellt, dass für die Frage, ob die Mietwohnung mangelhaft ist, in erster Linie auf die Vereinbarungen der Vertragsparteien und nicht auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen abzustellen ist. Fehlt es, wie häufig in Mietverträgen, an einer entsprechenden Vereinbarung, so kann der Mieter nur davon ausgehen, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften eingehalten wurden. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag nicht verpflichtet, beispielsweise ein um die Jahrhun-dertwende errichtetes Berliner Altbaugebäude regelmäßig zu modernisieren, damit auch die derzeit geltenden Vorschriften eingehalten werden.
Wenn der Vermieter jedoch selbst bauliche Veränderungen vornimmt oder genehmigt,  so müssen die heutigen Vorschriften zum Lärmschutz berücksichtigen werden. Dies gilt z. B. auch bei einem nachträglichen Dachgeschossausbau oder dem Umbau von Gewerberäumen.

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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