Die liebe Not mit der richtigen Wohnfläche

von Ferdinand Klasen

Bis zum Frühjahr 2004 bestand bei den Gerichten Einigkeit, dass die Angabe der Größe der Wohnfläche in einem Mietvertrag grundsätzlich keine Zusicherung seitens des Vermieters darstellte, sondern eine bloße Beschaffenheitsangabe, also eine Beschreibung der Wohnung.


Mit einer Entscheidungsserie im Frühjahr 2004 räumte der BGH mit dieser Auffassung auf und urteilte, die Flächenangabe in einem Mietvertrag habe verbindlichen Charakter. Demzufolge sprach er auch einem Mieter das Minderungsrecht zu, weil die Wohnung erheblich kleiner war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH ließ aber nicht jede Abweichung als Mangel gelten; ein Mangel und damit ein Minderungsrecht liege erst vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen abweiche. Dann sei die Nutzung der Wohnung aber immer eingeschränkt, ohne dass es auf den Einzelfall ankommt.
Im Hinblick auf diese Entscheidungskette glaubte man nun, die tatsächliche Wohnungsgröße sei letztlich maßgeblich.
Bestimmt wird die Wohnfläche  durch die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat. Dort ist geregelt, mit welchem Anteil z.B. die Fensternischen (wo in der Regel die Heizkörper stehen) angerechnet werden dürfen, aber auch Terrassen-, Balkon- oder Loggienflächen.
Der BGH urteilte jedoch später, beide Vertragsseiten könnten auch verbindlich regeln, dass z.B. die Fläche einer Dachterrasse mit mehr Anteil als in der Wohnflächenverordnung vorgesehen in Ansatz gebracht werden könne. Schließlich entspräche dies der Privatautonomie der Vertragsparteien.
In seiner aktuellen Entscheidung vom 23.05.2007 (VIII ZR 138/06) ging es nun um eine Mieterhöhung, mit der der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben wollte.
Laut Mietvertrag betrug die Größe der Altbauwohnung mit 4 Zimmer   121,49 qm. Die Mieterhöhung ging aber von einer Wohnfläche von 131,80 qm aus.
Im Rahmen eines früheren Prozesses hatte das Landgericht Berlin einen Sachverständigen beauftragt,  die Wohnung zu vermessen und auch zugleich die ortsübliche Miete zu ermitteln. Dieser kam damals zu einem Flächenbetrag von 131,80 qm und im Übrigen zu dem Ergebnis, dass die von der Mieterin gezahlte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt. Der Vermieter hatte den Prozess gewonnen und war siegessicher, als die Mieterin erneut die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerte. Er erhob erneut Zustimmungsklage.
Die Mieterin verlor in beiden Instanzen; auf die zugelassene Revision hin hat nunmehr der BGH beide Entscheidungen kassiert und die Klage des Vermieters auf Zustimmung abgewiesen. Bei der Überprüfung des Gerichtes, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, ging das Gericht von der im Mietevertrag angegebenen Fläche aus. Das Argument des Vermieters, das der vom Gericht damals bestellte Sachverständige eine größere Wohnfläche ermittelt habe, überzeugte den Bundesgerichtshof nicht. 
Das vollständige Urteil liegt noch nicht vor. Die Pressestelle des BGH hat folgendes mitgeteilt: Maßgebend ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche, selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche größer ist. „Erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festzuhalten. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.“
Versteht man die Entscheidung richtig, stellt der BGH grundsätzlich auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ab und erkennt Anpassungsansprüche der einen oder anderen Mietpartei nur an, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen abweicht.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

 

 

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