Schimmel in der Wohnung – erst abmahnen

von Steffen Hennings

Als erheblicher Wohnungsmangel dürfte inzwischen Feuchtigkeit und Schimmelbildung neben Lärmbelästigung die „Hitliste“ der Mietmängel anführen. Die Ursachen der Schimmelbildung sind vielfältiger Art und häufig sowohl in baulichen Mängeln als auch im Wohnverhalten des Mieters oder in beidem zu suchen.


Je nach Art und Umfang ist Schimmelbefall erheblich gesundheitsgefährdend. § 569 BGB erlaubt dem Mieter die fristlose Kündigung der Wohnung bei erheblichen Gesundheitsgefahren, selbst wenn der betroffene Mieter bei Vertragsabschluss diesen Mangel kannte bzw. auf seine diesbezüglichen Rechte verzichtet hatte. Ob der Mieter nur fristlos kündigen darf, wenn eine dem Vermieter gesetzte Frist zur Beseitigung des Schimmels abgelaufen ist, beantworteten die Gerichte unterschiedlich.
In dem jetzt vom BGH mit Urteil vom 18.04.2007, Az.: VIII ZR 182/06, behandelten Fall hatte eine Mieterin eine nur 30 qm kleine Wohnung angemietet, die sich im Anbau des Hauses ihres Vermieters befand. Der Mietvertrag wurde im Januar 2002 abgeschlossen, er war bis Ende 2003 wirksam befristet. Nach nur neun Monaten stellte sie fest, dass hinter dem Schrank und dem Bett Schimmelpilz in erheblichen Maß entstanden war. Die Mieterin litt unter Neurodermitis und häufigen Asthmaanfällen. Sie kündigte deshalb sofort fristlos und zog einige Tage später aus.
Der Vermieter verlangte vor Gericht die Mietzahlung bis zum regulären Vertragsende, also bis Ende 2003. Ein vom Gericht beauftragter Gutachter stellte keine Baumängel fest. Das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Mieterin waren nach Auffassung  des Gutachters die Ursachen für den Schimmelpilz. Zur Vermeidung des Schimmels sei es nötig, bei Abwesenheit eines Mieters vier Mal täglich und bei Anwesenheit eines Mieters sechs Mal täglich zu lüften. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht, das Landgericht Düsseldorf der Mieterin. Bei Anwesenheit von zwei Mietern müssten diese 12 mal täglich lüften, um dem Schimmel vorzubeugen, dies sei nicht zumutbar, meinte das Landgericht. Auch eine Frist zur Schimmelbeseitigung  hätte dem Vermieter nicht gesetzt werden müssen, da das Schimmelproblem in der Wohnung nicht kurzfristig zu lösen war. 
Der Bundesgerichtshof befasste sich in der dritten Instanz mit diesem Fall. Er stellte ausdrücklich fest, dass grundsätzlich eine auf die  Pflichtverletzung des Vermieters gestützte Kündigung nur dann wirksam sei,  wenn ihm zuvor eine Abmahnung erteilt oder eine Frist zur Mangelbeseitigung verstrichen ist. Dies gilt auch bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung.
Da die Mieterin gekündigt habe, ohne dem Vermieter die Gelegenheit zu geben, die Ursachen für den Schimmel  zu beseitigen, müsse das Gericht derzeit von der Unwirksamkeit der Kündigung ausgehen.
Der Prozess war für die Mieterin jedoch noch nicht verloren. Der BGH gab die Sache zur Entscheidung an das Landgericht zurück. Das Gericht erläuterte  in seinem Urteil, dass in Ausnahmefällen eine Kündigung auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung wirksam sein könne. Solche Ausnahmen liegen vor, wenn die Fristsetzung gegenüber dem Vermieter  keinen Erfolg verspricht oder für den Mieter völlig unzumutbar sei.
Ob eine solche Ausnahmesituation vorgelegen habe, könne anhand des Sachverständigengutachtens und des Vortrages der Prozessparteien nicht entschieden werden. Der BGH gab daher dem Landgericht auf, durch ein weiteres Gutachten zu überprüfen, ob der vorhandene Schimmelpilz überhaupt gesundheitsgefährdend war und ob die Entstehung des Pilzes durch häufiges Lüften hätte vermieden werden können. Soweit dafür ein mehrmaliges Lüften durch Ankippen des Fensters ausgereicht habe, war dies für die Mieterin zumutbar.


Der Autor ist Sozius in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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