Wer in seiner Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, hat häufig keinen Kündigungsschutz

von Steffen Hennings

Eine Reiseleiterin mit überragenden Sprachkenntnissen suchte und fand in Berlin-Kreuzberg eine schöne 3-Zimmerwohnung in zentraler Lage. Im Herbst des Jahres 2003 spielte die Mieterin mit dem Gedanken, in ihrer Wohnung eine Sprachschule zu eröffnen. Als im Hause eine 5-Zimmerwohnung mit Bad und separatem WC von ca. 140 qm frei wurde, meldete die Mieterin Interesse an.

Ein Mietvertrag für Wohnräume zu einer Miete von immerhin 965,00 € war schnell abgeschlossen. Zu Beginn des Jahres 2004 gab die Mieterin ihre bisherige Anstellung auf und erbat bei ihrer Vermieterin die Genehmigung zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung. Die Vermieterin verlangte den Abschluss einer schriftlichen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Danach war die Mieterin berechtigt, von den insgesamt 5 Räumen die drei zur Straße liegenden repräsentativen Räume für ihre Sprachschule zu nutzen. Nach Ablauf einer Probezeit von einem halben Jahr wollte man über die Aufnahme einer weiteren Lehrkraft in den Mieträumen und über die Miete neu verhandeln.
In der Folgezeit minderte die Mieterin die Miete wegen zahlreicher Mängel, so dass sich das Verhältnis zur Vermieterin zunehmend verschlechterte. Überrascht zeigte sich die Vermieterin als der von ihr beauftragte Rechtsanwalt empfahl, das Mietvertragsverhältnis einfach fristgemäß zu kündigen. Sie folgte dem Vorschlag und die Kündigung zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres wurde erklärt. Die Mieterin dachte allerdings nicht daran, die Mieträume herauszugeben, so dass es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kam. Der Räumungsklage begegnete die Mieterin mit dem Einwand, dass ein Wohnraummietvertrag könne nicht ohne Angabe bestimmter Gründe durch den Vermieter gekündigt werden. Sie verwies auf § 573 BGB - die zentrale Norm des sozialen Wohnungsmietrechts. Danach kann der Vermieter Wohnräume nur dann kündigen, wenn der Mieter schuldhaft Vertragspflichten verletzt hat, Eigenbedarf des Vermieters vorliegt oder die Kündigung zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes zwingend erforderlich ist. Die Mieterin behauptete ferner, dass sie die vermieteten Räume nur noch zu Wohnzwecken nutze. Die Sprachschule hatte sich so gut entwickelt, dass die Mieterin zwischenzeitlich separate Gewerberäume außerhalb der Wohnung angemietet hatte. Die Vermieterin meinte, die Regelungen für Wohnraum fänden keine Anwendung.

Entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt

Das Landgericht Berlin verurteilte die Mieterin mit Urteil vom 31.01.06 zur Räumung. Das Landgericht stellte fest, dass durch die Zusatzvereinbarung zum Wohnraummietvertrag  Räume zu Wohnzwecken und Räume zum Betrieb einer Sprachschule vermietet waren. In einem solchen Fall spricht man von einem Mischmietverhältnis, für das entweder die Vorschriften für Wohn- oder für Gewerberäume gelten. Beides geht nicht. Die Frage, welche Regelungen anzuwenden sind, entscheidet sich nach der überwiegenden Nutzungsart und somit, ob nach dem Willen der Parteien die Räume schwerpunktmäßig zum Wohnen oder zur gewerblichen Nutzung überlassen wurde. Der vereinbarte Mietzins – und die Flächenanteile für die gewerblich und zu Wohnzwecken genutzten Räume können für den Parteiwillen nur einen Anhaltspunkt bieten. Soll der Mieter durch den Betrieb des Gewerbes aber seinen Lebensunterhalt bestreiten, so ist in der Regel davon auszugehen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen wird. Da sich aus der Zusatzvereinbarung ergab, dass die Mieterin durch den Betrieb der Sprachschule jedenfalls den maßgeblichen Teil ihres Lebensunterhaltes erwirtschaften wollte, war Gewerberaumrecht anzuwenden. Da es auf den Willen der Parteien beim Vertragsabschluss ankommt, spielt es auch keine Rolle, dass die Sprachschule zwischenzeitlich in anderen Räumen betrieben wurde. Nach den Bestimmungen für Gewerberäume kann ein unbefristeter Vertrag jederzeit von beiden Vertragspartnern gekündigt werden.


Der Autor ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

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