BGH-Rechtsprechung: Alte Schönheitsreparaturenklauseln werden zur Farce


von Ferdinand Klasen


In kaum einem anderen Gebiet des Mietrechts hat der BGH in letzter Zeit spektakulärere Entscheidungen getroffen als im Bereich der Schönheitsreparaturenklauseln in Wohn-, wie auch Geschäftsraummietverträgen.
Sein letztes Urteil stammt vom 28.03.2007, VIII ZR 199/06, und betraf die Klausel, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ durfte.


Auch diese Regelung missbilligte der BGH mit dem Argument, sie benachteilige den Mieter unangemessen, da sie nicht klarstelle, was unter Ausführungsart im Einzelnen zu verstehen sei. Zugleich färbe die Unwirksamkeit dieser Regelung aber auch auf die Schönheitsreparaturenregelung im Übrigen ab mit der Folge, dass auch die Grundverpflichtung in dem Formularmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, unwirksam sei.
Zuvor hatte der BGH bereits die sogenannte „Endrenovierungsklausel“, wonach der Mieter verpflichtet ist, ungeachtet des tatsächlichen Zustandes der Mietsache, jedenfalls bei Rückgabe Renovierungsarbeiten durchzuführen, wie auch die sogenannte „Starre-Fristen-Regelung“, wonach der Mieter in festen Abständen bestimmte Räume ungeachtet des tatsächlichen Zustandes der Räumlichkeiten zu renovieren hat, wie auch die sogenannte Quotenklausel, einem Unterfall der “Starren-Fristen-Regelung“, verworfen. Bei der letzten Klausel geht es um die Fälle, wo das Mietverhältnis noch vor dem Ablauf der von der Rechtsprechung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen entwickelten Fristen endet. Nach dieser Quotenregelung musste der Mieter dann je nach Dauer der Mietzeit 20 %, 40 %, 60 % oder 80 % der Renovierungskosten auf der Basis eines Kostenvoranschlages an den Vermieter bezahlen.
Nach der Rechtsprechung soll jedoch die alleinige Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auf die Grundverpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, durchschlagen. Dies wird damit begründet, dass jede Regelung für sich eigenständig sei und bei Wegdenken der einen Regelung die andere Regelung ihren Sinn behalte. Die Quotenregelung betreffe den Zeitraum bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, während die Grundverpflichtung den Zeitraum danach betreffe.
Experten schätzen, infolge dieser BGH-Rechtsprechung seien nun bei mehr als 50 % der Wohnungsmietverträge die Schönheitsreparaturenklauseln unwirksam. Die Folge ist für den Vermieter fatal: Er kann nicht nur vom Mieter keine Schönheitsreparaturen oder etwa Geldausgleich verlangen; vielmehr ist er selbst verpflichtet, auf eigene Kosten in der Mietwohnung die Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Die Vermieter suchen nun nach einem Ausgleich. Sie sind auf die Vorschrift des § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung gestoßen, wonach bei sogenannten Sozialwohnungen (preisgebundener Wohnraum) der Vermieter im Rahmen der Berechnung der Kostenmiete (Wirtschaftlichkeitsberechnung) und für den Fall, dass er selber die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, Kosten von € 8,50 je m² Wohnfläche und Jahr in Ansatz bringen darf. Die Regelungen dieser Vorschrift, die ausdrücklich nur den preisgebundenen Neubau gelten, werden häufig auf das Mietrecht für den preisfreien Wohnraum herangezogen, so dass nun viele Vermieter bei einer Mieterhöhung als Zuschlag zur ortsüblichen Miete € 0,71 je m² (1/12 von € 8,50) für sich reklamieren. Konkret würde dies für Berlin bedeuten, dass der Vermieter auf die Werte des einschlägigen Mietspiegelfeldes jeweils € 0,71 hinzuaddiert, so dass er mehr Spielraum für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem gewinnt.
Das OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007, 7 U 186/06, ist dieser Auffassung gefolgt und hat insoweit dem Vermieter dieses Recht zugestanden, jedoch wegen der grundsätzlichen Bedeutung dieser Frage die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Andere Gerichte, so z. B. das Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2006, 21 S 288/05, vertritt jedoch die gegenteilige Auffassung.
Auch diesbezüglich wird also alsbald der Bundesgerichtshof erneut zu entscheiden haben.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

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