Urteil des BGH vom 02.03.11, Az: VIII ZR 164/10

Nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen nach Art, voraussichtlichem Umfang und Beginn sowie voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (s. Anm.). Fehlt eine Modernisierungsankündigung, so stellte sich in der Vergangenheit stets die Frage, ob der Vermieter gleichwohl einen Wertverbesserungszuschlag verlangen kann.

 

In § 559 b Abs. 2 BGB ist bestimmt, dass sich die Frist zur Geltendmachung des Wertverbesserungszuschlages nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat.

Mit Urteil vom 19.09.07 (VIII ZR 6/07 = GE 2007, 1479) hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass eine unvollständige Modernisierungsankündigung (der Beginn der Arbeiten war nicht angekündigt worden) nicht zum Verlust des Vermieters hinsichtlich des Wertverbesserungszuschlages führt, sondern auch hier § 559 b Abs. 2 BGB greift, d.h. die erhöhte Miete sechs Monate später verlangt werden darf.

In der Rechtssprechung wurde dann vielfach konträr diskutiert, ob auch bei gänzlich fehlender Erhöhungserklärung ein Wertverbesserungszuschlag verlangt werden darf.

In seinem Urteil vom 02.03.11 (Az.: VIII ZR 164/10; bisher nur in Form einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der BGH entschieden, dass eine Modernisierungsmieterhöhung auch dann zulässig ist, wenn die Maßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt wurde.


Zum Sachverhalt:

Die Beklagte ist Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 € wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9. September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB* nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

 

(Anm.: Die Modernisierung wurde im BGB reformiert. Sie findet sich nun in den §§ 555 a - 555 f BGB. Die Mieterhöhung nach Modernisierung gem. § 559 BGB erhielt einen Ausschluss-zusatz. Die Modernisierungsankündigung hat dem Mieter drei Monate vor Modernisierungsbeginn zuzugehen und Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterhöhungen anzuzeigen.)

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