Zur aktuellen Rechtslage 2013 verweisen wir auf folgenden Artikel:

http://www.klasen-hennings.de/aktuelle-rechtssprechung-mietrecht-wohnungseigentumsrecht/197-in-berlin-gilt-die-15-ige-kappungsgrenze

Der Wohnungsmieter ist durch das soziale Mietrecht in vielen Bereichen geschützt; der Gesetzgeber schützt ihn auch vor einer überhöhten Miete; bei preisfreiem Wohnraum jedoch nur, wenn der besagte Wohnraum knapp ist.



Dieser Schutz versagt also in dem Maße, wie das Angebot an entsprechendem Wohnraum zunimmt. Daß der Berliner Wohnungsmarkt umgeschlagen ist, ist auch den Gerichten nicht verborgen geblieben. Sie unterstellen, daß so ungefähr ab Ende 1995 zunächst für im Altbau ausgebaute Dachgeschoßwohnungen aber auch für 1- und 2-Zimmer-Altbauwohnungen in einfachen Lagen auf dem hiesigen Wohnungsmarkt keine Mangellage mehr besteht. Ohne eine solche Mangellage kommt aber die Schutzvorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht zum Zuge. Eine Mangellage wird von den Gerichten erst dann verneint, wenn das Angebot an entsprechendem Wohnraum die Nachfrage um mindestens 5 % übersteigt.
Wer glaubt, eine zu hohe Miete zu zahlen, sollte sich, bevor er einen teuren Prozeß riskiert, vergewissern, daß seine Wohnung unter den knappen Wohnraum fällt bzw. fiel. Entscheidend ist das Vertragsabschlußdatum.
Hierzu kann ein Blick in die großen Inseratszeitungen der Stadt hilfreich sein. Werden oder wurden dort entsprechende Wohnungen im Übermaß angeboten, bedeutet dies auch eben ein Überangebot. Ist der Vertrag älteren Datums, sollte der Mieter gleichwohl rechtlichen Rat einholen, denn die Rechtssprechung zu diesem Bereich ist unübersichtlich und zum Teil auch widersprüchlich. Für Wohnungen im Ostteil gilt noch folgende Besonderheit: Die Preisbindungsvorschriften verloren hier mit dem 30.06.1997, für Neuvermietungen, und in bestehenden Mietverhältnissen mit dem 31.12.1997 ihre Gültigkeit. Wer einen Mietvertrag aus der Zeit davor besitzt, muß sich zuerst beim Vermieter die Auskunft über die Entwicklung der Miete seit dem 01.08.1954 bis zum Vertragsabschluß einholen. An diesem Tag trat in der ehemligen DDR die Preisverordnung Nr. 415 (zur Regelung der Miethöhe) in Kraft. So hat das Landgericht Berlin (61 S 71/92) entschieden.
Kommt es zum Streit, muß der klagende Mieter beweisen, daß seine Miete überhöht ist.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete kann nicht immer nur mit den Werten des einschlägigen Mietspiegelfeldes gearbeitet werden, obgleich dem Berliner Mietspiegel eine beweis-ähnliche Funktion zugesprochen wird. Da selten eine Wohnung der anderen gleicht und mit einem Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz auch eine Strafsanktion gegen den Vermieter (Bußgeld) einhergehen kann, sind sorgfältige Berechnungen notwendig. In der Regel beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete speziell für diese Wohnung. Hat der Mieter voreilig geklagt, hat er auch diese Sachverständigenkosten (selten unter 2.500,00 DM) mitzutragen. Liegt eine Mangellage an entsprechendem Wohnraum nicht vor, so gilt nur noch die Wuchergrenze. Sie wird von den Gerichten bei 50 % über der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum gezogen. Beispiel: Liegt die ortsübliche Miete für eine auf dem hiesigen Markt überangebotene 2-Zimmer-Altbauwohnung netto/kalt bei 800,00 DM, so kann heute ein Vermieter bis 1.200,00 DM für diese Wohnung als Miete fordern, ohne rechtliche Konsequenzen befürchten zu müssen. In diesem Zusammenhang unterliegen die Vertragsparteien häufig dem Irrtum, bei Neuvertragsabschluß dürfe die neue Miete die bisherige Miete maximal um 30 % übersteigen. Diese sogenannte Kappungsgrenze des § 2 Miethöhegesetzes gilt aber nur für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und nicht für die Bemessung der neuen Miete bei Neuabschlüssen.

Nächste Folge:
öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

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