Gerade in Zeiten, in denen mangels Nachfrage Leerstand von Wohnraum droht, ist der Vermieter gut beraten, der am Markt orientiert, die Wohnqualität seiner Wohnungen verbessert.
Während bei Gewerberaum nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, besteht eine gesetzliche Regelung, die es dem Vermieter von Wohnraum nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erlaubt, sich beim Mieter zu refinanzieren.


§ 559 Abs. 1 BGB bestimmt, daß der Vermieter, der eine Modernisierungsmaßnahme durchführt, die Jahresmiete um –11 % der für die Maßnahme anfallenden Kosten erhöhen darf. Voraussetzung ist, daß der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig eine Energie- oder Wassereinsparung bewirken. Ferner ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführen mußte, die er nicht zu vertreten hat. Dazu zählen im wesentlichen Maßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter aufgrund öffentlich rechtlicher Vorschriften verpflichtet ist, z.B. der Einbau von Thermostatventilen oder die Kosten für die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas in Berlin.

Die Modernisierungsmaßnahme muß wirtschaftlich sein

Nach der Neuregelung ist nicht nur die Einsparung von Heizenergie, sondern jede Maßnahme zur Energieeinsparung, also auch Maßnahmen zur Einsparung von elektrischem Strom eine Modernisierungsmaßnahme. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter jedoch nur dann verlangen, wenn es sich um eine bauliche Maßnahme handelt, so daß z. B. allein der Austausch von herkömmlichen Glühbirnen gegen Energiesparlampen nicht ausreicht. Zu den Energieeinsparmaßnahmen zählen z. B. Baumaßnahmen zur Wärmedämmung des Gebäudes, sofern eine erhebliche Energieeinsparung von mindestens 10 % erreicht wird. Zudem muß die Heizkosteneinsparung in einem vernünftigen Verhältnis zur Mieterhöhung stehen. Der Vermieter kann grundsätzlich nur einen Mieterhöhungsbetrag von 200 % der Heizkosteneinsparung verlangen.
Neben den Energieeinsparungsmaßnahmen berechtigen bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der einzelnen Wohnung erhöhen, wie Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnittes der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung und Wasserversorgung, der sanitären Einrichtung, der Beheizung- und der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in der Wohnung, der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt, zu einer entsprechenden Mieterhöhung. So stellt der Austausch von einfachen Fenstern durch Isolierglasfenster eine Modernisierungsmaßnahme dar, der Austausch von Kasten-Doppelfenster durch Isolierglasfenstern jedoch nicht. Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch auch Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, wie z.B die Anlage und der Ausbau von Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen und Verkehrsanlagen.
Bei der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ist darauf abzustellen, ob durch die Maßnahme objektiv das Wohnen angenehmer, bequemer, sicherer oder gesünder wird. Eine Gebrauchswerterhöhung für jeden einzelnen Mieter muß sich nicht ergeben, so daß auch beispielsweise der kinderlose Mieter verpflichtet ist, für den Ausbau des Kinderspielplatzes eine erhöhte Miete zu zahlen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.

(Anm.: Zusätzlich zu § 559 BGB sind die §§ 555 a, 555 b BGB zu beachten. Seit Mail 2013 gibt § 559 BGB auch Ausnahmen vor, die nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen, sofern dies eine außergewöhnliche Härte für den Mieter darstellen würde.)

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