Es genügt nicht, dass man Recht hat, man muss es auch rechtzeitig gegenüber dem anderen Vertragspartner ausüben, sonst kann man es leicht verlieren. Ausüben heißt, es bei Gericht (z.B. durch Mahnbescheid oder auch durch Klage) geltend zu machen. Dadurch würde dann eine laufende Verjährungsfrist gehemmt. Auf die Verjährung muss sich der Vertragsgegner ausdrücklich berufen, denn sie wird nicht von Amts wegen berücksichtigt.


Anders ist dies bei den Verwirkungstatbeständen.

Das Verjährungsrecht wurde anlässlich der Schuldrechtsreform neu geregelt. Grundsätzlich gilt nun eine 3-jährige Verjährungsfrist.
Im Mietrecht wie auch in anderen Rechtsgebieten gelten allerdings weiterhin spezielle und insbesondere auch kürzere Verjährungsfristen. Endet ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis, zu denen der Mietvertrag zählt, so will der Gesetzgeber mit diesen kurzen Verjährungsfristen rasch einen Rechtsfrieden sichern. Dies gilt insbesondere für Schadensersatzansprüche des Vermieters bzw. für Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, umgekehrt aber auch für Ansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter auf Ersatz von Verwendungen.

Das Institut der Rechtsverwirkung ist nicht normiert. Es ist ein Geschöpf der Rechtsprechung. Man spricht von Verwirkung, wenn der Gläubiger sein Recht nicht nur längere Zeit nicht geltend gemacht hat, sondern auch durch sein Verhalten beim Schuldner den Eindruck erweckte bzw. unterhielt, er, der Schuldner, werde auch in Zukunft nicht mehr durch ihn, den Gläubiger, in Anspruch genommen und sich der Schuldner auch hierauf zu Recht einstellen durfte. Die Maßstäbe der Verwirkung sind nicht generalisierbar. Es muss jeder Fall einzeln geprüft werden.

Im Mietrecht wurde jedoch bisher grundsätzlich eine Verwirkung eines Minderungsrechtes angenommen, wenn der betroffene Mieter trotz Kenntnis vom Mangel die Miete in voller Höhe vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum (6 Monate) zahlte. Hier war die Rechtsprechung weitestgehend einheitlich.
Die Gerichte beriefen sich für diese Rechtsprechung auf die Regelung in § 539 BGB a.F., der ausdrücklich dann einem Mieter das Minderungsrecht versagte, wenn er den Mangel an der Mietsache schon bei dem Abschluss des Mietvertrages kannte.
Jene Vorschrift wurde reformiert; es gelten nun §§ 536 b und c BGB. Angesichts der dem Gesetzgeber bekannten und oben zitierten Rechtsprechung wäre eine klarere Regelung wünschenswert gewesen. Die neue Regelung ist auslegungsbedürftig, so dass sich jetzt schon zwei unterschiedliche Ansichten herausgebildet haben. Die eine Seite liest die neue Regelung so, dass ein Mieter einer mangelbehafteten Wohnung aufgrund vorbehaltloser Zahlung zwar für die Vergangenheit das Minderungsrecht verliert, aber nicht für die Zukunft. Allerdings hat das Oberlandesgericht Naumburg im November letzten Jahres entschieden, dass auch nach der seit dem 01.09.2001 geltenden neuen Vorschrift ein Mieter sein Minderungsrecht auch für die Vergangenheit verliere, wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum trotz Kenntnis vorbehaltlos in voller Höhe weiter gezahlt habe.
Diese Frage wird also die Gerichte noch eine Weile beschäftigen. Es kann einem Mieter nur geraten werden, wenn er schon die Miete in voller Höhe zahlt, um vielleicht einer fristlosen Kündigung wegen Rückstandes zu entgehen, gleichwohl die Zahlung unter Vorbehalt zu stellen. Es genügt, wenn er bei der Zahlungsanweisung anfügt: „Zahlung erfolgt unter Vorbehalt“.

Umgekehrt verliert aber auch der Vermieter seinen Zahlungsanspruch gegenüber einem mindernden Mieter, wenn er, der Vermieter, diese Zahlungsweise widerspruchslos über einen längeren Zeitraum hinnimmt, So wie für den vorbehaltlos zahlenden Mieter unterstellt wird, er verzichte auf sein Minderungsrecht, wird dem duldenden Vermieter unterstellt, er sei mit der Minderung einverstanden. In beiden Fällen wird also jene oben beschriebene Verwirkung des Anspruches angenommen.

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