Menschenwürdige Wohnverhältnisse sind nicht nur ein Anliegen des einzelnen; der Staat geht hier mit einem speziellem Gesetz, dem sogenannten Wohnungsaufsichtsgesetz und seinen Ausführungsvorschriften voran. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist zum einen die Beseitigung von Wohnungsmißständen, zum anderen die Verbesserung von Wohnraumverhältnissen und schließlich die ordnungsgemäße Nutzung und Benutzbarkeit von Wohnungen.

Zuständige Behörde, d.h. Fachpolizei, ist das Wohnungsamt des Bezirksamtes, in dessen Bezirk der besagte Wohnraum liegt. Das Gesetz verlangt einen sogenannten Mindeststandard. Die Wohnung muß beheizbar sein, wobei schon Allesbrenner genügen. Die Wohnung muß eine funktionierende Kochmöglichkeit (Kochherd) aufweisen. Die Wohnung muß zumindest über eine Wasserzapfstelle mit Ausguß verfügen und über mindestens ein nahe gelegenes Außen-WC. Sie muß gegen Kälte und Feuchtigkeit schützen und sie darf nicht zu klein sein. Hier fordert das Gesetz, zumindest was den Wohnraum angeht eine Mindestgröße von 9 qm. Die Wohnung muß auch angemessen belichtet sein und über die Möglichkeit einer ausreichenden Lüftung verfügen.
Kellerwohnungen sind demgemäß gefährdet, weil zu dunkel und oft auch feucht.

Mangelhafter Zustand
Alsdann darf die Wohnung auch bestimmte Mängel nicht aufweisen, so erhebliche Durchfeuchtungen, Fäulnis, Ungezieferbefall, unzureichende Beheizbarkeit.
Das Wohnungsaufsichtsgesetz verlangt sogar einen gewissen Renovierungsgrad, um unhygienischen Verhältnissen vorzubeugen. Die malermäßige Instandsetzung der Außenfenster wird in der Regel verfügt, wenn der letzte Anstrich mehr als 10 Jahre zurückliegt. Bei Außen-WC’s, die von mehreren Mietparteien benutzt werden, verlangt das Gesetz alle 3 Jahre eine Renovierung.

Überbelegung
Darüber hinaus darf eine Wohnung auch nicht überbelegt sein. Hier bestimmt das Gesetz im Hinblick auf die Wohnung aber auch auf einzelne Wohnräume bestimmte Quadratmeterflächen und zwar für Erwachsene 6 qm und für Kinder bis 6 Jahren mindestens 4 qm.
Der betroffene Mieter kann also bei Mängeln, die auch das Wohnungsaufsichtsgesetz erfaßt, auf zwei Wegen vorgehen, zum einen zivilrechtlich mit seinen Ansprüchen aus dem Mietvertrag, zum anderen durch Einschaltung der Wohnungsaufsichtsbehörde. Diese wird hoheitlich gegenüber dem Vermieter tätig und verfügt die Schadensbeseitigung. Unternimmt der Vermieter bzw. Eigentümer nichts, beauftragt die Behörde auf Kosten des Vermieters den Handwerker (sogenannte Ersatzvornahme). Ist die Einwilligung des Vermieters erforderlich, verfügt die Behörde ein Zwangsgeld, ggf. Zwangshaft, um den entgegenstehenden Willen des Vermieters zu brechen.
Die Berliner Wohnungsämter sind mit den vielen Mängelanzeigen überlastet. Dies beruht aber auch darauf, daß im Zuge der Kostenersparnis neue Stellen bei den Wohnungsämtern nicht eingerichtet werden. Deshalb darf sich ein Mieter auch nicht wundern, wenn nicht bei jedem Mangel sofort ein Mitarbeiter des Wohnungsamtes zur Besichtigung erscheint. Die Wohnungsämter haben Mühe, die gröbsten Wohnungsmißstände zu bewältigen.
Ein Vermieter tut gut daran, mit den Wohnungsämtern zu kooperieren. Sie haben in den meisten Fällen auch Verständnis für die Vermieterseite, was Art, Umfang und auch Zeitpunkt der Mangelbeseitigung betrifft. Ein Vermieter, der aber nichts unternimmt, läuft Gefahr, neben den Mangelbeseitigungskosten eben auch eine ganz erhebliche Geldbuße bezahlen zu müssen, denn ein Verstoß gegen das Wohnungsaufsichtsgesetz ist eine Ordnungswidrigkeit.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

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