Seit dem 01.09.2001 haben wir das neue Mietrecht. Damit stellt sich zwangsläufig die Frage, für welche Verträge gilt jetzt welches Recht. Dass für ab dem 01.09. abgeschlossene Verträge nur neues Recht gilt, darf man ohne Bedenken bejahen.


Ob aber für die alten Verträge altes oder neues Recht gilt, ist in vielen Bereichen vom Gesetzgeber nicht oder nicht klar genug geregelt worden. Wie zu jedem neuen Gesetz gibt es auch zu dem Mietrechtsreformgesetz Überleitungsvorschriften, die sich in dem sogenannten Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) finden. Es ist dort der § 3 zu Art. 229 EGBGB.

Probleme bei der Kündigung
Kündigt ein Mieter, dessen Vertrag z.B. vor 15 Jahren geschlossen wurde, noch vor dem 01.09., so gelten für ihn die alten Kündigungsfristen, entweder nach dem alten Recht oder nach der Regelung im Mietvertrag. Was ist aber, wenn er nach dem 01.09. kündigt? Hier gehen jetzt schon die Meinungen auseinander. Nimmt die Regelung der Kündigungsfristen in dem betreffenden Mietvertrag nicht ausdrücklich Bezug auf die gesetzlichen Kündigungsfristen, sondern heißt es dort lediglich: „Die Kündigungsfristen betragen ... „ und werden dann in dem Vertragstext etwa die Fristen der alten gesetzlichen Regelungen wiedergegeben, so soll nach bis jetzt vorliegenden Kommentarmeinungen dieser Mieter eben nicht in den Genuß der neuen, kurzen Kündigungsfrist kommen.
Nur dann, wenn es in dem Mietvertrag wörtlich hieße, „Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen“, dann soll der Mieter ab dem 01.09. mit nur dreimonatiger Kündigungsfrist wirksam kündigen können. Der Gesetzgeber wollte allerdings, dies läßt sich seiner Begründung entnehmen, dass auch für alle Altverträge, ungeachtet entgegenstehender vertraglicher Regelungen ab dem 01.09. die neuen Kündigungsfristen gelten. Dies ist leider im Gesetzestext so nicht festgehalten worden. Vielmehr wird die hier von der Kommentierung wiedergegebene Auffassung bestärkt durch eine Regelung im Überleitungsgesetz, nämlich § 3 Abs. 10 zu Art. 229 EGBGB, wo es ausdrücklich heißt, dass vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes in zulässiger Weise vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen weiterhin wirksam bleiben.
Mißlich ist jetzt, dass bislang bestimmte Berufsgruppen, nämlich Soldaten, Beamte, Geistliche und Lehrer öffentlicher Schulen im Falle der Versetzung die Möglichkeit einer dreimonatigen Kündigungsfrist hatten. Der Gesetzgeber hat nun wegen der generell auf 3 Monate nach neuem Recht gekürzten Kündigungsfrist des Mieters diese alte Regelung ersatzlos gestrichen mit der Folge, dass diese Berufsgruppen sofern sie in ihrem alten Mietvertrag an längere Kündigungsfristen gebunden sind, sich nicht mehr auf eine Ausnahmevorschrift berufen können.

Mieterhöhungserklärungen
Für Mieterhöhungserklärungen, die bis zum 31.08. zugehen, gilt das alte Recht, für danach zugegangene Mieterhöhungserklärungen gilt das neue Recht.

Betriebskostenabrechnungen
Das neue Gesetz regelt eine sogenannte Ausschlußfrist für den Vermieter. Rechnet dieser nicht binnen Jahresfrist nach Ablauf der eigentlichen Periode (über die abzurechnen ist) ab, kann er danach Nachzahlungen nicht mehr vom Mieter verlangen. Diese neue Regelung gilt für sämtliche ab dem 01.09. abgeschlossene Verträge und bei den Altverträgen nur hinsichtlich der Abrechnungszeiträume, deren letzter Tag in die Zeit ab dem 01.09.2001 fällt. Beispiel: Steht die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2000 noch aus, so gilt hierfür noch die alte Regelung; es besteht also nicht die Jahresausschlußfrist. Steht hingegen die Abrechnung für die Heizkostenvorschüsse, deren Abrechnungszeitraum der 01.10. bis 30.09. ist, für das Jahr 2000/2001 aus, so gilt hier schon die neue Regelung und damit auch die Ausschlußfrist; dieser Vermieter muß über die Heizkostenvorschüsse bis spätestens zum 30.09.2002 wirksam abgerechnet haben.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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