Gesetzlicher Schutzgedanke gilt nur für Wohnraummieter

Das Gesetz regelt in § 554 BGB das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters. (s. Anm.) Die Vorschrift ist bezüglich ihres 1. Absatzes sowohl für Wohn- wie auch Geschäftsraummietverhältnisse anzuwenden.



Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Die Vorschrift des § 554 Abs. 1 behandelt 3 Fälle eines Zahlungsverzuges:
1. Fall: Der Mieter muß für zwei aufeinanderfolgende Termine, zum Beispiel für die Oktober- und Novembermiete einen Rückstand erzeugen, der mindestens einen Mietbetrag übersteigt.
Beispiel: Mieter M muß für seinen Laden eine Miete von monatlich 1.000,00 DM zahlen. Er zahlt im Oktober lediglich 500,00 DM und im November lediglich 400,00 DM, so daß er sich bei Novemberfälligkeit mit einem Betrag von 1.100,00 DM im Rückstand befindet. Dies ist mehr als eine Monatsmiete und innerhalb von 2 aufeinanderfolgenden Mieten entstanden. Hier ist die fristlose Kündigung möglich.
2. Fall: Natürlich ist die fristlose Kündigung dann gegeben, wenn im obigen Beispiel der M für Oktober und November überhaupt keine Miete gezahlt hat.
3. Fall: Einem Mieter kann auch dann wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn er im Laufe der Zeit einen Rückstand bildet, der mindestens 2 Monatsmieten beträgt, also im obigen Beispiel 2.000,00 DM, und mit einem solchen Rückstand über 3 aufeinanderfolgende Termine, also z.B. Oktober, November und Dezember, diesen Rückstand beibehält und auch nicht unterschreitet. Dies ist die 3. Alternative des § 554 Abs. 1 BGB.

Die ansonsten schwer zugängliche Vorschrift regelt im 2. Absatz und nur für Wohnraummietverhältnisse, daß ein Mieter, sofern er nicht schon einmal innerhalb der beiden zurückliegenden Jahre eine solche fristlose Kündigung erhalten hat, er diese durch Ausgleich des gesamten Rückstandes innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klage unwirksam machen kann. Oft glauben Mieter von Geschäftsräumen, dies gelte auch für ihren Mietvertrag. Dieser Irrglaube hat dann fatale Folgen, denn dann ist, sofern die Kündigung nicht unwirksam ist, das Mietverhältnis endgültig beendet. Er verliert also, wenn nicht sein Vermieter ein Einsehen hat, die Räumlichkeiten.

Der gekündigte Mieter haftet weiter
Der Mieter haftet gleichwohl dem Vermieter grundsätzlich für dessen Mietausfall bis zum Ablauf des regulären Vertragsendes. Sofern ein unbefristeter Mietvertrag besteht, haftet er bis zum frühst möglichen Kündigungstermin. Der Mieter haftet dem Vermieter, falls dieser nur zu einer niedrigeren Miete neu vermieten konnte, für die Differenz. Er haftet aber auch dann dem Vermieter für den neuen Mieter, wenn dieser seinerseits die Miete nicht bezahlt. Die Haftung des Mieters endet also nicht, was häufig angenommen wird, mit dem Abschluß eines neuen Mietvertrages, sondern besteht fort bis zu den o.g. regulären Beendigungsterminen.

Schadensminderungspflicht des Vermieters
Den Vermieter trifft die Pflicht, den Schaden des Mieters (nämlich den Mietausfall des Vermieters ausgleichen zu müssen) gering zu halten. Der Vermieter muß konkret die Räumlichkeiten unverzüglich wieder zur Anmietung anbieten. Die hiesige Rechtssprechung verlangt vom Vermieter, daß er zumindest 14-tägig die Räume in den gängigen Inseratszeitungen inseriert, und daß er nach vielleicht 2 oder 3 vergeblichen Inseraten die Miete deutlich herabsetzt. Dem liegt der Gedanke zugrunde, daß sich bei einer niedrigen Miete die Chance einer Neuvermietung erhöht und der säumige gekündigte Mieter dadurch nicht mehr mit dem gesamten Mietausfall, sondern nur noch mit der Differenz zu seiner Miete belastet ist.

Kündigung muß nicht schriftlich erfolgen Die Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses muß im Gegensatz zu einem Wohnraummietverhältnisses nicht schriftlich erfolgen. Gleichwohl regeln die Mietverträge in ihren Klauseln ganz überwiegend, daß auch Kündigungen im Geschäftsraummietverhältnis schriftlich zu erfolgen haben.

Unwirksame Kündigungserklärungen
Eine Kündigung mittels Faxgerät ist keine schriftliche Kündigung. Wird also Schriftform gefordert, wäre eine solche Kündigung unwirksam. Erhält ein Mieter eine solche unwirksame Kündigung, kann er schnell den Kündigungsgrund beseitigen, indem er den gesamten Rückstand, nicht nur den, der zur Kündigung geführt hat, sondern den aktuellen, sofort ausgleicht.
Oft hat ein solches Kündigungsschreiben aber auch den Mangel, daß der Verwalter nicht erklärt, in wessen Namen er kündigt. Da mit dem Verwalter in der Regel kein Mietverhältnis besteht, ist auch eine solche Kündigung unwirksam.
Schließlich ist eine solche Kündigung aber auch dann unwirksam, wenn sie sich nur an einen von mehreren Mietern richtet. Hier hilft auch nicht die Klausel im Mietvertrag, daß die Mieter sich gegenseitig vertreten. Es müssen dann schon im Kündigungsschreiben sehr wohl alle Mieter aufgeführt werden und zwar im Anschriftenfeld und dann der Vertretungshinweis hinzugenommen werden.
Beispiel: Heißen die 3 Mieter Müller, Schmidt und Schulz, so muß der Vermieter sein Schreiben an alle diese 3 Mieter adressieren mit dem Hinweis "vertreten durch Herrn Müller".
Indes kann die Kündigung auch dann unwirksam werden, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 554 Abs. 1 Satz 2 u. 3 BGB).
Beispiel: Der M zahlt die Mieten Oktober und November 1999 nicht. Er hat aber aufgrund einer Vereinbarung mit seinem Vermieter einen fälligen Erstattungsanspruch für getätigte Investitionen in Höhe von ebenfalls 2.000,00 DM. Hier muß also der M unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) nach Zustellung der Kündigung diese Aufrechnung gegenüber seinem Vermieter erklären, am besten schriftlich und per Einschreiben/Rückschein, damit auch später der Beweis dieser Aufrechnungserklärung geführt werden kann.

Rügen fehlender Vollmacht
Kündigt der Vermieter nicht selber, sondern sein Vertreter, z.B. sein Verwalter, so tut dieser gut daran, eine auf ihn lautende Originalvollmacht des Vermieters beizufügen, da ansonsten der Mieter nach § 174 BGB das Fehlen der Vollmacht rügen und damit die Kündigungserklärung unwirksam machen kann. Diese Rüge muß aber sofort und nachweisbar gegenüber dem Verwalter erklärt werden, sonst bleibt die Kündigung wirksam.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings

(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Die außerordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug richtet sich nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.)

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