Welcher Vermieter haftet für die Kaution ?


von Ferdinand Klasen


Die Mietrechtsreform hat zwar die Position des Mieters hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution bei Vertragsende gestärkt, aber viele bis heute nicht gelöste Fragen aufgeworfen.

Nach dem alten Mietrecht konnte sich bei Veräußerung der Wohnung der Mieter nur dann an seinen neuen Vermieter wegen der Rückzahlung der Kaution wenden, wenn dieser vom alten Vermieter die Kaution erhalten oder er sich in dem Kaufvertrag verpflichtet hatte, die Kautionen (ungeachtet der Frage, ob sie ihm von Altvermieter übertragen worden waren) am Ende des Mietverhältnisses den Mietern zurückzuzahlen.

Dies war in § 572 alter Fassung BGB so geregelt.

Die an dessen Stelle getretene neue Regelung beeinhaltet § 566 a neuer Fassung BGB. Danach tritt der Erwerber in die Abrede über eine Sicherheitsleistung mit allen Rechten und Pflichten ein und haftet als erster den Mieter für die Rückzahlung. Erst in zweiter Linie, nämlich, wenn der Mieter von dem Erwerber die Kaution nicht erlangen kann, kann er sich weiter an seinen alten Vermieter halten ungeachtet der Frage, ob dieser die Kaution weitergeleitet hat oder nicht.

Diese Haftung sowohl des Käufers wie auch des Verkäufers stellt heute die Experten vor die schwierige Frage, wie sich z.B. der Verkäufer einer Wohnung oder eines Miethauses gegenüber dieser Haftung schützen kann. Dazu werden viele Lösungen diskutiert bis  hin zu dem Vorschlag, der Veräußerer möge sämtliche Kautionen den Mietern im Falle eines Verkaufes zurückzahlen.

In einem vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg und auch vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, ging es um folgende Konstellation:

Der die Kaution entgegennehmende Altvermieter war in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Sein Hausgrundstück kam zunächst in die Zwangsverwaltung und dann in die Zwangsversteigerung. Der Mieter hatte das Mietverhältnis zum 30.06.2005 gekündigt. Am 20.11.2005 wurde das Hausgrundstück versteigert und der Ersteigerin der Zuschlag erteilt. Der ausgezogene Mieter wandte sich zunächst an den ihm bekannten Zwangsverwalter und bat diesen, ihm seine Kaution zurückzuzahlen. Dieser verwies auf seine Mittellosigkeit; die Kaution war vom Altvermieter „verbraucht“ worden. Der Mieter nahm dann die Ersteigerin in Anspruch und verklagte sie schließlich auf Rückzahlung. Die Erwerberin wehrte sich vor Gericht damit, zu keinem Zeitpunkt die Vermieterin gegenüber dem Kläger gewesen zu sein, denn dessen Mietvertrag habe mit Ablauf des 30.06.2005 geendet. In ein schon beendetes Mietverhältnis könne sie aber schlechterdings nicht als neue Vermieterin eintreten.

Dem folgte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg als auch das Landgericht als Berufungsgericht nicht. Zunächst verwiesen beide Gerichte darauf, dass nach ständiger Rechtssprechung und mangels anderweitiger vertraglicher Regelung eine Kaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses von dem Vermieter abzurechnen und ein verbleibender Betrag an den Mieter auszukehren sei. Rechne man im entschiedenen Fall diese sechs Monate dazu, so sei die Fälligkeit zur Rückzahlung der Kaution mit Ablauf des 31.12.2005 eingetreten. Zu diesem Zeitpunkt sei aber die Ersteigerin schon Eigentümerin gewesen. Das Landgericht meinte, in dieser Zeit sei ein sogenanntes Abwicklungsverhältnis zu unterstellen, was ebenfalls die Anwendbarkeit der neuen Vorschrift des § 566 a BGB rechtfertige.

Allerdings hat vertrat eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zu einem vergleichbaren Sachverhalt die umgekehrte Auffassung mit den Argumenten, wie sie hier die Ersteigerin gegen die Klage vorgebracht hatte.

Aktenzeichen der vorzitierten Gerichtsentscheidungen: LG Berlin 67 S 435/04 sowie LG Berlin 62 S 79/06.

Wegen der unterschiedlichen Auffassungen hat im Ausgangsfall das Landgericht Berlin die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Diese wurde auch eingelegt. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu dieser Frage steht noch aus.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

 

 

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