Wer muss die Kaution zurückzahlen?


von Ferdinand Klasen


Ob ein Mieter am Ende seines Mietverhältnisses auch immer die vormals gezahlte Kaution zurückerhält, ist, wie die Praxis zeigt, häufig fraglich. In vielen Fällen beruht dies darauf, dass der Vermieter die Kaution zur Bezahlung eigener Schulden beansprucht und damit veruntreut hat, häufig ist es aber auch so, dass aufgrund der alten Regelung (§ 572 alter Fassung) der Mieter seinen neuen Vermieter nicht heranziehen kann und der alte Vermieter nicht mehr aufzufinden ist.


§ 572 BGB alter Fassung gilt im Übrigen noch heute für alle bis zur Mietrechtsreform geschlossenen Mietverhältnisse und regelt, dass der Mieter nur dann gegenüber dem Erwerber die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution verlangen kann, wenn dieser entweder die Kaution anlässlich des Erwerbs des Grundstückes übertragen bekam oder er sich gegenüber dem Veräußerer verpflichtete, sie an den Mieter auszuzahlen. Liegen beide Voraussetzungen nicht vor, kann der Mieter mit einem alten Mietvertrag den Erwerber auch nicht für die Kaution heranziehen.
Bei der Mietrechtsreform sah sich der Gesetzgeber deshalb veranlasst, die Position des Mieters zu verbessern. Nunmehr ist in § 566 a BGB geregelt, dass der letzte Vermieter im Mietverhältnis derjenige ist, der die Kaution ohne wenn und aber abzurechnen und einen verbleibenden Betrag zurückzuzahlen hat. Erst wenn dieser wegen Zahlungsunfähigkeit nicht mehr leisten kann, haftet der ursprüngliche Vermieter.
Aber auch die neue Gesetzeslage bildet keinen lückenlosen Schutz für den Mieter, wie folgender Berliner Fall beweist:
Der Mieter wohnte in einer größeren Wohnanlage; seine Vermieterin, eine Kommanditgesellschaft, war zahlungsunfähig geworden. Das Grundstück wurde zunächst zwangsverwaltet und schließlich im Oktober 2004 von der Beklagten ersteigert. Der betroffene Mieter hatte das Mietverhältnis noch gegenüber dem Zwangsverwalter zum Ablauf des 30.06.2004 gekündigt und zu diesem Zeitpunkt seine Wohnung zurückgegeben. Die Zwangsverwaltung wurde danach durch das Gericht aufgehoben. Der Mieter wartete eine Frist von 6 Monaten ab, bis er seine Kaution von der Erwerberin zurückverlangte. Diese lehnte bereits vorgerichtlich die Rückzahlung ab mit dem Argument, sie sei im Zeitpunkt des Vertragsendes (30.06.2004) noch nicht die Vermieterin gegenüber dem besagten Mieter gewesen und käme deshalb auch nicht als Herausgabepflichtige im Sinne der neuen Vorschrift in Betracht.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ließ dies nicht gelten und verurteilte die Erwerberin zur Rückgewähr der Kaution nebst Zinsen mit dem Argument, es komme nicht auf das Ende des Mietverhältnisses, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem spätestens die Kaution vom Vermieter zurückzuzahlen sei. Es sei in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass diese Frist 6 Monate, gerechnet ab dem Ende des Mietverhältnisses, betrage. Ab diesem Zeitpunkt sei die Kaution zur Rückzahlung fällig.
Die von der Vermieterin eingelegte Berufung wurde aus den gleichen Gründen zurückgewiesen. Das Landgericht Berlin fügte hinzu, dass ein sogenanntes Abwicklungsverhältnis nach der Kündigung bestehe, indessen Zeitraum die Beklagte eine vermietergleiche Stellung gegenüber dem betroffenen Mieter einnehme.
Die von der Vermieterin eingelegte Revision zum BGH hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.2007) hob die beiden vorinstanzlichen Urteile auf und entschied in der Sache selbst. Er wies die Klage des Mieters ab und führte aus, die Auffassung der Instanzgerichte würden den Schutz des Mieters zu Lasten des Vermieters überdehnen. Das von dem Amtsgericht und Landgericht herangezogene Fälligkeitsprinzip könne hier nicht mehr zugrunde gelegt werden, da dies auch zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen könne, wen er denn in Anspruch nehmen müsse, denn die Fälligkeit des Anspruches auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betrages hänge letztlich immer von den Umständen des Einzelfalles ab und lasse sich gerade nicht nach einer feststehenden Frist berechnen. Deshalb sei auch das Fälligkeitsargument untauglich.
Hier muss sich nun der betroffene Mieter an den Zwangsverwalter halten, der zum Ende des Mietverhältnisses die Vermieterstellung inne hatte.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

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