Heute werden nur noch ganz wenige Mietverträge ohne Sicherheitsleistung abgeschlossen, obwohl die Markt-lage den Vermieter dazu nötigt, an vielen Stellen dem Mieter entgegenzukommen; bei der Kaution hört aber das Entgegenkommen in der Regel auf. Zu sehr ist sie die letzte Sicherheit für die Forderungen des Vermieters geworden. Es sind viele Arten der Sicherheitsleistung denkbar. Die häufigste Form ist die Barkaution, aber es gibt auch andere Möglichkeiten, so das verpfändete Sparguthaben, die Bankbürgschaft, oder eine andere Bürg-schaft, aber auch verpfändete Wertpapiere.



Bei Wohnraummietverträgen darf der Mieter die Kaution in drei gleichen Monatsraten erbringen, bei Gewer-bemietverhältnissen fehlt es an einer entsprechenden gesetzlichen Regelung. Hier kann also der Vermieter in jedem Falle die sofortige Begleichung der Kaution verlangen. Bei teilgewerblicher Nutzung einer Wohnung, also bei einem sogenannten Mischmietverhältnis, ist zu prüfen, ob der wohn- oder der gewerbliche Zweck ü-berwiegt. Bei dem Steuerberater, der eine große Wohnung anmietet, um dort zu wohnen, aber auch zugleich seinem Broterwerb nachzugehen, überwiegt der geschäftliche Zweck; es liegt ein Geschäftsraum- und kein Wohnraummietvertrag vor. Hier kann der Vermieter auch die Höhe der Kaution frei vereinbaren und braucht diese, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, auch nicht konkurssicher anzulegen. Letzteres ist aber zwingend bei Wohnraummietverträgen. Bei Wohnraummietverträgen darf bei einer vereinbarten Net-tokaltmiete auch nur der dreifache Betrag dieser Nettokaltmiete, ansonsten der dreifache Betrag der Brutto-kaltmiete erhoben werden. Haben die Parteien eines Geschäftsraummietvertrages keinerlei Zinsvereinbarung getroffen, so ist nach der Rechtsprechung der übliche Sparzins zu gewähren. Bei Wohnraummietverträgen ist mindestens dieser Zins zu gewähren bzw., falls höher, der vom Vermieter gezogene Zins. Während des Miet-verhältnisses darf der Mieter die Kaution nicht für rückständigen Mieten zur Verrechnung heranziehen, was gerne gegen Ende des Mietverhältnisses gemacht wird (Abwohnen der Kaution). Dieses Verrechnungsverbot ergibt sich aus ihrem Sicherungszweck, nämlich um die Forderungen des Vermieters abzusichern. Dieser Zweck würde vereitelt, billigte man dem Mieter einen Verrechnungsrecht während der Mietzeit zu. Dies gilt für Wohn- wie für Geschäftsraummietverträge gleichermaßen.

Auch nach Ablauf des Mietverhältnisses kann der Mieter nicht sogleich über seine Sicherheit verfügen. Haben die Parteien im Mietvertrag eine Frist geregelt, in der der Vermieter über die Sicherheit nach Beendigung ab-zurechnen hat, so gilt diese. Ansonsten werden dem Vermieter von der Rechtsprechung mindestens 3 Monate Frist ab Beendigung zugestanden und bei Ansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen 6 Mo-nate (siehe insoweit den ausführlichen Aufsatz von Kinne in „ Das Grundeigentum“ 1998, Seite 590, 591).

Hingegen kann der Vermieter während des Mietverhältnisses die Kaution zum Ausgleich von Mietrückständen verwenden. Fraglich ist, ob er sodann den Mieter erfolgreich erneut zur Sicherheitsleistung auffordern kann. Könnte er dies ohne weiteres, so würde der Vermieter der Einhaltung des Klageweges entledigt; er könnte sich jedesmal über die Auffüllung der Kaution befriedigen, gegebenenfalls also Klage auf Leistung der Sicherheit (und nicht auf Zahlung des rückständigen Mietzinses) führen müssen.

Deshalb wird grundsätzlich dem Vermieter das Recht auf Wiederauffüllung der Sicherheit nach vorheriger Verrechnung versagt. Die Rechtsprechung macht dort eine Ausnahme, wo der Mieter die Mietzahlungen ohne jeden erkennbaren Grund zurückhält, also alleine aus Gründen fehlender Liquidität (oder willkürlich) nicht zahlt. Aber auch diese Rechtsprechung ist zu hinterfragen, da der so betroffene Vermieter ohne weiteres auf die Zahlungsklage wegen des Mietrückstandes verwiesen werden kann, als ständig Klage auf Neuerbringung der vertraglich vereinbarten Sicherheit zu führen.

Sind auf Mieterseite mehrere Personen, so gilt, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag geregelt wurde, die Leistung der Mietsicherheit als sogenannten gesamthändlerische Leistung aller Mieter und zwar auch dann, wenn z.B. die Quittung über die Kaution nur einem Mieter ausgestellt wurde. Dies hat zur Folge, daß am Ende die Kaution nebst Zinsen auch nur an alle zur gesamten Hand zurückgezahlt werden kann. Häu-fig wird bei Trennung einer Lebensgemeinschaft der Vermieter von einem der Mieter aufgefordert, die Kaution im ganzen (oder zur Hälfte) an ihn zu zahlen. Folgt der Vermieter dieser Bitte, setzt er sich der Gefahr der doppelten Inanspruchnahme aus. Wenn an einen der Mieter die gesamte Kaution zurückgezahlt werden soll, so sollte sich der Vermieter zur eigenen Absicherung das schriftliche Einverständnis der übrigen Mieter vorher einholen. Es genügt, wenn diese dem empfangenden Mieter eine entsprechende Vollmacht ausstellen und die-ser sie dem Vermieter im Original vorlegt.

In solchen Fällen ist auch die Klage eines einzigen Mieters auf Rückzahlung der Kaution an ihn unbegründet, es sei denn, die übrigen Mitmieter haben ihn ermächtigt, bzw. er klagt auf Zahlung an alle zur gesamten Hand.

Wechselt ein Miethaus den Eigentümer, stellt sich die Frage, an wen sich der Mieter wegen der Rückzahlung der Kaution wenden muß, ob an den Veräußerer als seinem bisherigen Vermieter, oder aber den Erwerber als seinem jetzigen Vermieter. Sofern der Erwerber die Sicherheiten vom Veräußerer nicht übertragen bekommen und der Erwerber sich im übrigen im Kaufvertrag auch nicht zur Rückgewähr der Sicherheit verpflichtet hat, kann sich der Mieter nur an seinen alten Vermieter (den Veräußerer) wenden. Allerdings kann der Mieter verlangen, notfalls klagen, daß der Veräußerer dem Erwerber die Mietsicherheit (nebst Zinsen) überträgt, so-fern nicht der Veräußerer gegen Ansprüche zur Verrechnung gegen die Kaution hat.

Dem liegt der Gedanke zu grunde, daß Mietvertrag und Kaution zusammengehören.

Hat der Erwerber die Mietsicherheiten allerdings erhalten, so ist er auch in erster Linie rückleistungspflichtig, jedoch haftet der Veräußerer dem Mieter neben dem Erwerber gesamtschuldnerisch. Diese Gefahr wird häufig bei Grundstücksveräußerungen auf Verkäuferseite übersehen. Der Verkäufer übergibt alle Sicherheiten, haftet aber für deren Bestand weiterhin den Mietern gegenüber. Will der Veräußerer dieser Haftung entgehen, muß er sich bei jedem seiner Mieter, die Sicherheit geleistet haben, das schriftliche Einverständnis geben lassen, daß er die Kaution auf den Erwerber übertragen darf (aktualisiert, s. Anm.).

Liegt Abrechnungsreife vor, und will der Vermieter eigene Ansprüche in Abzug bringen, so muß er dies ge-genüber dem Mieter hinreichend deutlich machen, so daß darin eine wirksame Aufrechnungserklärung zu sehen ist. Eine solche (konkludente) Aufrechnungserklärung kann in einem Abrechnungsschreiben zu sehen sein. Gibt es mehrere Mieter muß aber ein solches auch an alle gerichtet sein und auch allen zugehen. Als Beispiel für ein solches Kautionsabrechnungsschreiben wird auf das Muster in dem vorzitierten Aufsatz von Kinne, dort Seite 595, verwiesen.

 

(Anm: Bei dem Wechsel des Vermieters einer Mietwohnung durch Veräußerung nach dem 01.09.2001 ist § 566 a BGB anzuwenden. Demnach geht die Mietkaution durch die Veräußerung auch auf den neuen Vermieter über und dieser hat die Kaution insolvenzsicher anzulegen. Die Kaution kann demnach von dem Erwerber zurückverlangt werden. Eine vorherige Einverständniserklärung des Mieters bedarf es dazu nicht.)

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