Mietrecht von A bis Z
Seit dem 01.09.2001 haben wir das neue Mietrecht. Damit stellt sich zwangsläufig die Frage, für welche Verträge gilt jetzt welches Recht. Dass für ab dem 01.09. abgeschlossene Verträge nur neues Recht gilt, darf man ohne Bedenken bejahen.
Wer in den letzten Tagen den Immobilienteil der Zeitungen studierte, las, daß das Oberverwaltungsgericht die Zweckentfremdungsverbotsverordnung faktisch außer Kraft gesetzt hat. Es stellte fest, daß der Berliner Wohnungsmarkt so deutlich und nachhaltig entspannt sei, daß das Verbot offensichtlich entbehrlich geworden sei.
In der letzten Wochenendausgabe berichteten wir an dieser Stelle über die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Berlin, mit der die Zweckentfremdungsverbotsverordnung rückwirkend ab 01.09.2000 außer Kraft gesetzt wurde.
Welche Auswirkungen hat nun diese Entscheidung auf Rückzahlungsansprüche eines Mieters gegen seinen Vermieter wegen überhöhter Miete?
Die Änderung von Verjährungsvorschriften nach der Reform des Mietrechts und des allgemeinen Schuldrechts
Zum 01.09.2001 trat die Mietrechtsreform in Kraft. Weitere erhebliche Veränderungen im allgemeinen und besonderen Schuldrecht des BGB sind zum 01.01.2002 in Kraft getreten. Die Verjährungsfristen, mithin die Zeit, die dem Mieter oder Vermieter bleibt, um Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis geltend zu machen, in der Regel also um Klage zu erheben, wurden weiter verkürzt.
BGH stärkt Mieterposition
Verwirkung des Minderungsrechtes nur noch in Ausnahmefällen
Der Bundesgerichtshof setzte mit einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung der bisherigen Ge-richtspraxis ein Ende, wonach ein Mieter, der trotz Kenntnis der Woh-nungsmängel die Miete in voller Hö-he über eine gewisse Zeit (ca. 6 Monate) vorbehaltlos weiter zahlte, sein Minderungsrecht verwirkte.
Während des bestehenden Mietvertragsverhältnisses ist der Vermieter nicht verpflichtet, zu modernisieren, d.h. Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung oder am Gebäude durchzuführen, um den Gebrauchswert zu erhöhen und eine komfortablere Benutzung zu ermöglichen.
Es genügt nicht, dass man Recht hat, man muss es auch rechtzeitig gegenüber dem anderen Vertragspartner ausüben, sonst kann man es leicht verlieren. Ausüben heißt, es bei Gericht (z.B. durch Mahnbescheid oder auch durch Klage) geltend zu machen. Dadurch würde dann eine laufende Verjährungsfrist gehemmt. Auf die Verjährung muss sich der Vertragsgegner ausdrücklich berufen, denn sie wird nicht von Amts wegen berücksichtigt.
Die neuen Verjährungsfristen enden erstmals am Jahresende
Die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis
Die Verjährung ist das Recht eines Schuldners nach einem gewissen Zeitablauf die geforderte Leistung zu verweigern. Sie dient sowohl dem Schuldnerschutz als auch dem Rechtsfrieden.
Urteil des BGH vom 02.03.11, Az: VIII ZR 164/10
Nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen nach Art, voraussichtlichem Umfang und Beginn sowie voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (s. Anm.). Fehlt eine Modernisierungsankündigung, so stellte sich in der Vergangenheit stets die Frage, ob der Vermieter gleichwohl einen Wertverbesserungszuschlag verlangen kann.
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